Sở dĩ có tình trạng này bởi theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), các quy định liên quan đến cải tạo chung cư cũ có hàng loạt cái vướng.

Trước hết là “vướng” quy định về yêu cầu phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ đối với nhà chung cư không phải là nhà chung cư nguy hiểm (cấp D) hoặc nhà chung cư không “nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị tháo dỡ theo quy định”.

Cơ chế thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư chưa đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư, nên chưa tạo được sự đồng thuận.

Chưa thực hiện được cơ chế được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án do ngành tài chính chưa đồng thuận.

Chưa quy định cơ chế ưu đãi về quy mô dân số hoặc chưa quy định rõ cơ chế ưu đãi về chỉ tiêu quy hoạch xây dựng như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình, để đảm bảo tính khả thi của dự án.

Chưa có cơ chế hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho người tái định cư trong trường hợp phải mua thêm phần diện tích chênh lệch.

Chưa có cơ chế xử lý đối với trường hợp chủ đầu tư đề nghị điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch làm tăng thêm diện tích kinh doanh, sau khi dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

“Vướng” về thủ tục, quy trình lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của các chủ sở hữu nhà chung cư, hoặc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư.

Việc khống chế chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư “được hưởng lợi nhuận định mức 10% tổng mức đầu tư của dự án” đã không khuyến khích, không thu hút được các nhà đầu tư tham gia thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của các địa phương trong thời gian qua.

Bên cạnh đó, luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) quy định “dừng triển khai dự án mới áp dụng loại hợp đồng BT” kể từ ngày 1.1.2021 cũng sẽ làm mất đi một phương thức xã hội hóa đầu tư hiệu quả, để thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong thời gian tới.

Cần thay đổi cơ chế để chương trình “chạy” nhanh hơn ẢNH: ĐÌNH SƠN

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, do nước ta là nước đang phát triển có mức thu nhập trung bình thấp, không nên đặt kỳ vọng quá cao, vượt quá khả năng của nền kinh tế và thu nhập của người dân trong công tác chỉnh trang, tái thiết đô thị, trong đó có hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo các chỉ tiêu của các nước công nghiệp phát triển.

Tham khảo kinh nghiệm chỉnh trang, phát triển đô thị, nhà ở của Singapore trong hơn 50 năm qua, thì giai đoạn đầu vẫn chấp nhận “căn hộ ở chật một chút, tòa nhà chưa thật đẹp, chưa thật đầy đủ các tiện ích, dịch vụ”, nhưng sau mỗi giai đoạn 15 – 20 năm, đã được chỉnh trang, tái phát triển đô thị để có được đô thị hiện đại, thân thiện với môi trường như ngày nay.

Để chương trình cải tạo chung cư cũ chạy nhanh, ông Châu kiến nghị hiểu khái niệm “tái định cư tại chỗ” là được tái định cư trên địa bàn cấp huyện nơi có nhà chung cư đó, chứ không nhất thiết phải tái định cư ngay chung cư mới được xây dựng.

Nên giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định mức tăng hệ số sử dụng đất tối đa 2 lần theo quy hoạch phân khu đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; quyết định tăng chiều cao công trình nhưng vẫn phải đảm bảo cao độ tĩnh không theo quy định về quốc phòng và phù hợp với quy hoạch chung xây dựng cấp tỉnh. Trường hợp cần thiết điều chỉnh cục bộ một phần quy hoạch chung thì UBND cấp tỉnh báo cáo Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Chính phủ xem xét xử lý vướng mắc về quy định phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ nhà chung cư không phải nhà chung cư hư hỏng nặng nguy hiểm (cấp D). Trong lúc chờ sửa luật Nhà ở, Thủ tướng Chính phủ đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội có Nghị quyết cho phép áp dụng tỷ lệ 2/3 (hoặc ¾ hoặc 80%) chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ là quyết định có hiệu lực.

Ông Châu cũng đề nghị giao trách nhiệm và thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn gắn với công tác chỉnh trang, tái thiết đô thị, để phát huy vai trò và tính chủ động của các địa phương…

Tuy nhiên, về lâu dài, rất cần thiết sửa đổi luật Nhà ở 2014 và Nghị định 101/2015/NĐ-CP, để xây dựng hoàn thiện cơ chế chính sách thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.