Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ xây dựng, góp ý Nghị định 30/2021 (sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở) mà Chính phủ mới ban hành ngày 26.3.

Theo HoREA, Nghị định 99/2015 quy định chỉ có các trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất ở”, hoặc có đất khác nhưng “dính” với đất ở (bao gồm các trường hợp nhà đầu tư có 100% đất ở, hoặc có đất ở và các loại đất khác) thì mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Như vậy, trường hợp nhà đầu tư có hàng chục, hàng trăm héc ta đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, nhưng chỉ cần có “dính” theo vài chục mét vuông đất ở, thì cũng được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Còn lại, tất cả các nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác” nhưng không “dính” với đất ở (như trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp không có đất ở) thì không có quy định thủ tục lựa chọn chủ đầu tư.

Đơn cử, nhà đầu tư sử dụng 50 ha đất trồng cây cao su (100% đất nông nghiệp, không có đất ở) để thực hiện dự án xây dựng nhà ở, dự án khu đô thị có nhà ở, phù hợp với quy hoạch, thì không được công nhận chủ đầu tư dự án. Tương tự, trên diện tích 1 ha đất có nguồn gốc là đất nhà xưởng ô nhiễm phải di dời (100% đất phi nông nghiệp, không có đất ở), doanh nghiệp (DN) muốn thực hiện dự án xây dựng nhà ở dù phù hợp với quy hoạch, thì cũng không được công nhận chủ đầu tư dự án.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết trong suốt 3 năm kể từ ngày Nghị định 99/2015 có hiệu lực, đã có hơn 126 dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM bị ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư, do không thỏa điều kiện có 100% đất ở. Chỉ tính riêng năm 2020, trên địa bàn TP đã có 39 dự án đầu tư của các DN chưa xử lý được do vướng mắc một số quy định pháp luật cũ. Trong đó, phần lớn là các dự án sử dụng đất nông nghiệp “thuần” không có đất ở (như dự án chỉ có đất nông nghiệp là đất trồng cây hằng năm, hoặc đất trồng cây lâu năm…), hoặc dự án sử dụng đất phi nông nghiệp “thuần” không có đất ở (như dự án sử dụng đất nhà xưởng, trụ sở cơ quan, đất thương mại, dịch vụ…) để đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở, phù hợp với quy hoạch.

“Đây cũng chính là một trong các nguyên nhân làm giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, đẩy giá nhà tăng nóng trong thời gian qua” – ông Châu đánh giá. Theo tính toán của HoREA, 126 dự án ách tắc có thể gây ra thiệt hại lớn nếu tính bình quân mỗi dự án có mức đầu tư là 1.000 tỉ đồng, tổng mức đầu tư của 126 dự án lên đến 126.000 tỉ đồng, thì nhà nước có thể thất thu thuế giá trị gia tăng vào khoảng 12.600 tỉ đồng, thuế thu nhập DN khoảng 5.000 tỉ đồng nếu tính lợi nhuận mỗi dự án khoảng 20%. Trường hợp chủ đầu tư vay 70% tổng mức vốn đầu tư, lãi suất vay 10%/năm thì lãi vay phải trả trong vòng 5 năm qua lên đến 44.100 tỉ đồng. Đó là chưa tính các khoản tăng chi phí đầu tư, quản lý DN, bị đọng vốn, lại bị mất doanh thu, mất cơ hội kinh doanh và ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu.

Việc ách tắc các dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM những năm qua khiến số thu ngân sách liên quan đến nhà đất giảm rất nhiều so với trước. Theo số liệu từ Cục Thuế TP.HCM, số thu tiền sử dụng đất năm 2019 thực hiện được hơn 14.633 tỉ đồng nhưng khi đưa ra dự toán ngân sách cho năm 2020 đã phải điều chỉnh giảm xuống còn 10.000 tỉ đồng. Thực tế số thu năm 2020 chỉ đạt hơn 7.633 tỉ đồng, tương đương 76,34% so với dự toán đưa ra và chỉ bằng một nửa so với năm 2019. Một trong những loại thuế phí liên quan đến nhà đất là lệ phí trước bạ cũng giảm hẳn. Chẳng hạn năm 2019 thu được 7.393 tỉ đồng, dự toán năm 2020 đưa ra 7.800 tỉ đồng nhưng thực tế chỉ thu được 5.684 tỉ đồng, đạt 72,88%.

Một cán bộ thuế nhận xét, quy định đất ở 100% mới được làm dự án như nói trên còn có nguy cơ đẩy giá nhà đất tăng cao. Như HoREA dẫn chứng về nhà xưởng gây ô nhiễm, phải di dời đi, đất này 100% phi nông nghiệp, không có đất ở mà muốn xây dựng nhà ở thương mại phải chuyển lên đất ở toàn bộ diện tích sẽ đội chi phí dự án lên rất cao. Đó là chưa kể một dự án cần chừa ra diện tích khuôn viên, lối đi… mà những diện tích này cũng chuyển thành đất ở thì vô hình trung tính vào giá nhà đất. Lúc này, giá bất động sản cao lên và người tiêu dùng phải chịu.

Nhận thấy quy định này tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, nhất là tiêu chí công bằng, bình đẳng, bảo vệ nhà đầu tư, HoREA đã liên tục kiến nghị sửa đổi trong nhiều năm nhưng đến nay, các kiến nghị này vẫn chưa được xử lý thấu đáo. Mới nhất, Nghị định 30/2021 tiếp tục không có quy định thủ tục lựa chọn chủ đầu tư đối với các trường hợp này, khiến Hiệp hội quan ngại sẽ tiếp tục gây “ách tắc” tất cả dự án nhà ở có quyền sử dụng đất nông nghiệp “thuần”, hoặc đất phi nông nghiệp “thuần”, không “dính” với đất ở.