Quyết định số 2127/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ năm 2011 về phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đưa ra chiến lược tăng tỷ trọng nhà ở chung cư, đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị (nhà ở cho thuê giá rẻ do nhà nước đầu tư và nhà ở cho thuê thương mại do các thành phần kinh tế đầu tư có sự hỗ trợ của nhà nước). Mục tiêu cụ thể đến năm 2020, diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 25 m² sàn/người, trong đó tại đô thị đạt 29 m² sàn/người và tại nông thôn đạt 22 m² sàn/người; phấn đấu thực hiện đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m² nhà ở xã hội (NOXH) tại khu vực đô thị. Tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại các đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và TP.HCM) đạt trên 90%…

Nhưng theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, kết thúc năm 2020 cả nước chỉ hoàn thành 256 dự án NOXH khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng hơn 104.200 căn, với tổng diện tích hơn 5,21 triệu m² (chỉ đạt khoảng 41,7% so với mục tiêu đề ra). Hiện có 264 dự án đang được triển khai với quy mô xây dựng khoảng 219.000 căn, tổng diện tích khoảng 10,95 triệu m². Về diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn quốc khi kết thúc năm 2020 chỉ đạt 24 m2 sàn/người, chưa đạt mục tiêu đề ra…

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản (BĐS) VN, nhận định nhiều chỉ tiêu đặt ra trong thập niên vừa qua về phát triển nhà ở quốc gia đều chưa đạt được. Số lượng NOXH còn khá thấp hay lượng nhà ở cho thuê giá rẻ quá ít ỏi và hầu như không được nhắc đến. Chủ yếu là do vướng mắc về chính sách trong 5 năm vừa qua. Kể từ khi kết thúc gói 30.000 tỉ đồng cho vay hỗ trợ lãi suất để phát triển NOXH kết thúc từ cuối năm 2016 thì nguồn vốn kích thích không còn. Hơn nữa, thị trường nhà ở thương mại phát triển sôi động, lợi nhuận cao nên các doanh nghiệp (DN) không mặn mà phát triển NOXH. Tương tự, nhà ở cho thuê cũng là một sản phẩm cần thiết cho các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội trong quá trình phát triển nhưng vì thiếu cơ chế, chính sách khuyến khích nên hầu như không có. Điều này cũng là một sự khiếm khuyết của thị trường BĐS tại VN. Vì để phát triển sản phẩm nhà cho thuê, DN cần phải có nguồn lực tài chính mạnh vì nguồn vốn thu hồi chậm, lãi thấp nên phải có vốn mồi, chính sách hỗ trợ từ nhà nước. Nếu không, các DN đều “né” và chỉ tập trung phát triển nhà ở thương mại để có lợi nhuận cao hơn.

Do đó trong chiến lược sắp tới, cơ quan quản lý cần phải tính đến chính sách vừa khuyến khích, tạo điều kiện cho nhiều thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở. Nhưng bên cạnh đó cũng cần đưa ra quy định mang tính áp đặt như mỗi DN khi phát triển dự án BĐS phải dành một phần nguồn lực với tỷ lệ tối thiểu phát triển NOXH, nhà ở cho thuê giá thấp.

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2011 – 2020 cũng đưa ra mục tiêu phấn đấu xây dựng mới nhà ở mỗi năm khoảng 100 triệu m2 sàn, trong đó tối thiểu khoảng 20% diện tích sàn trong các dự án phát triển nhà ở tại khu vực đô thị dành cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp. Mặc dù chưa có số liệu thống kê chính xác nhưng nhiều chuyên gia đều cho rằng mục tiêu trên cũng chưa đạt được.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng cơ quan tham mưu cho Chính phủ để đưa ra chiến lược ngay từ đầu là thiếu thực tế và khó thực hiện về chỉ tiêu xây dựng mới mỗi năm khoảng 100 triệu m2 sàn. Thực tế nó đã “phá sản” ngay từ khi bắt đầu. Năm đầu tiên bắt đầu triển khai (năm 2011), ông Thịnh đã có ý kiến rằng rất khó cho việc tăng số mét vuông sàn kiểu đó. Đáng ra nên có đánh giá tổng kết để điều chỉnh ngay nhưng để 10 năm sau mới báo cáo đánh giá thì chúng ta mất 10 năm để xây dựng chiến lược nhà ở. Thực tế để đạt được 100 triệu m2 sàn mỗi năm là khó khăn trong giai đoạn hiện nay. Thứ nữa, 20% diện tích sàn dành cho người có thu nhập thấp lại càng không thể đạt được. Chúng ta thực sự mong muốn phát triển nhà ở cho thuê giá rẻ, nhưng thực tế rất khó, gần như là không thể đạt được mục tiêu đề ra, nên cần phải đánh giá chi tiết và đề ra chiến lược mới.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng chiến lược mỗi năm tăng 100 triệu m² sàn nhà ở hiện là chỉ tiêu phấn đấu và vẫn chưa đạt được trong giai đoạn vừa qua. Để đạt được mục tiêu đó cần phải giải quyết thủ tục đầu tư xây dựng. Cụ thể, quy hoạch phát triển đô thị, trong đó bao gồm phát triển đô thị mới và chỉnh trang đô thị cũ phải phù hợp với các địa phương và quy hoạch sử dụng đất với các huyện. Đồng thời cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, minh bạch, thông thoáng, cạnh tranh bình đẳng. Nhà nước đặt hàng cho DN, công bố danh mục dự án mời gọi đầu tư, chi tiết và cụ thể hơn. Quan trọng nhất là Chính phủ phải có nghị quyết để thúc đẩy đề án này phải được thực thi sớm hơn, quyết liệt hơn. Lúc đó, tham vọng phát triển 100 triệu m² sàn sẽ thành hiện thực.

Ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ thêm, chỉ tiêu xây dựng diện tích sàn mỗi năm sẽ phụ thuộc vào các chỉ tiêu phát triển kinh tế của từng địa phương. Chẳng hạn như TP.HCM và Hà Nội phấn đấu mỗi năm tạo ra hàng triệu việc làm thì sẽ thu hút được hàng triệu người đến từ nhiều tỉnh, thành phố khác. Vì vậy, chỉ tiêu 100 triệu m² sàn mỗi năm có thể đủ cho cả nước nhưng sẽ thiếu cho những đô thị lớn đang phát triển. Do đó, vẫn cần có những chính sách khuyến khích cụ thể cho các thành phần kinh tế tham gia mới có thể phát triển được thị trường nhà ở cho nhiều người dân.