Đó là mục tiêu chính của đề án “Xây dựng chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021 – 2030” vừa được Phó chủ tịch UBND TP.HCM Lê Hòa Bình phê duyệt.

Theo đề án, đối với khu vực trung tâm gồm Q.1, Q.3, và 5 quận nội thành hiện hữu có dân số giảm trong 10 năm gần đây (4, 5, 6, 11, Phú Nhuận), thành phố sẽ không chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát triển nhà ở nếu không có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng. Thay vào đó, sẽ ưu tiên tăng chỉ tiêu dân số, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng… cho các dự án cải tạo, xây dựng mới thay thế chung cư cũ trước năm 1975.

Đối với các quận 8, 10, Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú và Gò Vấp, thành phố sẽ đẩy mạnh đầu tư hạ tầng kỹ thuật, xã hội để kêu gọi đầu tư dự án nhà ở. Bên cạnh đó, khu vực TP.Thủ Đức và 3 quận nội thành phát triển (7, 12, Bình Tân) tuy được định hướng ưu tiên phát triển các dự án nhà ở mới, chung cư cao tầng dọc các trục giao thông lớn, nhưng vẫn hạn chế chấp thuận chủ trương thực hiện các dự án nếu chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng đảm bảo.

Đại diện Sở Xây dựng – đơn vị xây dựng đề án – lý giải việc thành phố hạn chế phát triển các dự án nhà ở tại các quận trung tâm xuất phát từ thực trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật nhà ở nhiều khu vực hiện chưa được cải tạo, nâng cấp tương xứng, dẫn tới quá tải về hạ tầng chung. Trong khi tốc độ phát triển nhà ở dân tự xây rất lớn, nhu cầu sử dụng hạ tầng cao nhưng tốc độ cải tạo, nâng cấp hạ tầng chưa tương xứng.

Thực tế, từ những kỳ họp HĐND TP.HCM cách đây 5 – 10 năm, rất nhiều đại biểu đã lên tiếng lo ngại tình trạng một số tuyến đường tại khu vực nội thành TP.HCM đang ngày càng quá tải bởi nhà cao tầng và đây là một trong những thủ phạm gây kẹt xe. Chỉ trong vòng chưa đầy 5 năm trở lại đây, từ con đường thoáng đãng, gió mát lộng cho cả vùng phía trong, giờ đây đường Bến Vân Đồn (Q.4) trở thành một hàng rào đan kín bởi các cao ốc căn hộ. Chỉ hơn 2 km chiều dài nhưng con đường này “cõng” trên mình 12 tòa chung cư, cao ốc, trung tâm thương mại với hàng chục ngàn căn hộ, hàng ngàn mét vuông diện tích sàn văn phòng cho thuê…

Tương tự, ngay khu vực Q.1, trên các trục đường lớn như Lê Duẩn, Tôn Đức Thắng, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Pasteur… sau khi đón sự xuất hiện của hàng loạt khách sạn, cao ốc, khu văn phòng… đã nhanh chóng trở nên ngột ngạt, thường xuyên ùn tắc. Cao ốc, chung cư bủa vây từ đường lớn vào tới hẻm nhỏ khiến khu vực trung tâm ngày càng ùn tắc nghiêm trọng. Đường vành đai trở thành đường nội đô, đường nội đô lại biến thành đường xuyên tâm, kẹt xe liên miên, đường sá “nghẹt thở” khắp mọi lối.

Các quận 7, 12 được phát triển dự án cao tầng nhưng cũng phải đảm bảo hạ tầng tương ứng   ẢNH: ĐÀO NGỌC THẠCH

Hoàn toàn ủng hộ chủ trương hạn chế xây cao ốc tại 7 quận trung tâm TP, chuyên gia quy hoạch Ngô Viết Nam Sơn cho rằng việc hạn chế xây mới dự án cao tầng tại các quận trung tâm đã được đề xuất từ rất lâu và nên áp dụng càng sớm càng tốt.

Hiện nay, hạ tầng bao gồm dịch vụ cấp thoát nước, giao thông, bệnh viện, trường học… trong các quận nội thành đã ổn định. Nếu có thêm các dự án cao tầng sẽ khiến hạ tầng bị quá tải. Khi đó, cần phải làm lại hạ tầng mới để đáp ứng nhu cầu của người dân nhưng sẽ rất khó khăn và thiếu bền vững. Đó là chưa kể ngân sách của TP.HCM hiện không đủ để liên tục nâng cấp hạ tầng. Bên cạnh đó, việc cải tạo, xây dựng chung cư mới thay thế các chung cư cũ ở các quận trung tâm cũng là giải pháp cần thực hiện để đảm bảo an toàn cho người dân. Tuy nhiên, nếu như tăng chỉ tiêu dân số, mật độ xây dựng cho các dự án cải tạo này thì phải xem xét đưa ra điều kiện cụ thể.

Đồng tình, PGS-TS Nguyễn Minh Hòa, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch TP.HCM, nhận định tất cả các khu vực trung tâm trên thế giới không “nhét” quá nhiều nhà cao tầng, vì càng nhiều nhà, dân số tăng sẽ càng tạo áp lực lên một loạt hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như thoát nước, cấp nước, cấp điện, mạng lưới viễn thông, thu gom rác thải, bệnh viện, trường học, công viên cây xanh tính trên đầu người…

Tuy nhiên, các trung tâm, thành phố lớn thường là nơi quy tụ những tập đoàn kinh tế, văn phòng đại diện của các công ty lớn, các trung tâm nghiên cứu… hội tụ những người giỏi nhất, giàu nhất, có khả năng tạo ra nhiều giá trị xã hội nhất. Do đó, TP.HCM nếu không muốn “nhét” cao ốc vào giữa thì phải giãn ra nhưng không phải theo cách mạnh ai nấy làm hoặc theo kiểu cắm những nhà cao tầng xuống mà phải là các khu dân cư hoàn thiện, đầy đủ để người dân không phải di chuyển vào trong trung tâm. PGS-TS Nguyễn Minh Hòa nhấn mạnh: Đối với những khu vực phía ngoài, còn nhiều đất như Gò Vấp, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè… có thể tận dụng để phát triển nhiều khu cao ốc, chung cư cao tầng. Tuy nhiên cần lưu ý đảm bảo cả 2 yếu tố giao thông và dịch vụ thật tốt. Phải đặt vấn đề tạo ra các trung tâm mới, một tổ hợp hoàn thiện với đầy đủ các dịch vụ như nơi làm việc, bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại… chất lượng cao để người dân không phải đi xa làm việc, không phải đi xa hưởng thụ vui chơi giải trí. Nếu hạn chế xây nhà ở trung tâm, bắt buộc người dân mua nhà ở Gò Vấp nhưng hằng ngày vẫn phải sáng đưa con đi học ở Q.1, đi làm ở Q.3 rồi chiều chạy về thì càng dẫn đến kẹt xe nghiêm trọng. Đó chỉ là thay đổi chỗ ở, còn những phiền lụy, rắc rối khác vẫn không thay đổi.

Theo đề án mới được phê duyệt, khu vực TP.Thủ Đức và 3 quận nội thành phát triển (7, 12, Bình Tân) sẽ định hướng ưu tiên phát triển các dự án nhà ở mới, chung cư cao tầng dọc các trục giao thông lớn như tuyến metro, đường vành đai…

Tuy nhiên, PGS-TS Nguyễn Minh Hòa lưu ý các dự án chung cư, nhà cao tầng chỉ nên đi theo, không nên bám vào các trục đường lớn. Cụ thể, hiện nay các tuyến đại lộ như Võ Văn Kiệt, Nguyễn Văn Linh, Mai Chí Thọ… do để xây dựng tràn lan quá nhiều khu chung cư sát mặt đường nên dẫn đến ùn tắc và nguy cơ tai nạn giao thông cao. Do đó, phát triển khu đô thị mới phải quy hoạch lui vào trong đường trục ít nhất từ 700 – 1.000 m và kết nối bằng nhiều hình thức giao thông công cộng. TS Võ Kim Cương, nguyên Phó kiến trúc sư trưởng TP.HCM, lưu ý chọn phát triển dọc theo những tuyến đường lớn nhưng phải gắn liền với nhu cầu phát triển giao thông công cộng.

Theo đó, bám sát mô hình TOD: chỉ những nơi có điều kiện thuận lợi về giao thông công cộng như các trục đường sắt đô thị, trục đường có bến xe, bến tàu, bến xe buýt… mới phát triển nhà ở, phát triển các đô thị tích hợp mọi nhu cầu sinh sống của người dân. “Thực tế, nhu cầu ở là do thị trường quyết định. Vai trò chính của nhà nước là định hướng, tạo cơ hội cho các nhà đầu tư phát triển. Nhà ở hiện nay phải phát triển theo nhu cầu của giao thông, chứ không phải giao thông chạy theo sau đáp ứng nhu cầu ở. TP hoàn thiện hạ tầng đường sá, hình thành nhiều trục giao thông công cộng tốt thì tự khắc doanh nghiệp sẽ vào đầu tư, người dân sẽ tự chuyển dịch” , TS Võ Kim Cương chia sẻ thêm.