Lãnh đạo một công ty bất động sản nhận định tình trạng bùng nổ chung cư mini “ma”, nhất là ở các quận ngoại thành TP.HCM và các tỉnh lân cận, là do chủ đầu tư không tuân thủ pháp luật.

Theo Nghị định 70 – luật Nhà ở, chung cư mini phải minh bạch sở hữu chung, riêng, phải có chỗ để xe, đảm bảo phòng cháy chữa cháy, có không gian công cộng, điều kiện phòng ốc phải đầy đủ như một căn hộ chung cư. Trong quá trình cấp phép xây dựng, cơ quan chức năng phải cân đối nhiều yếu tố: quy hoạch, mật độ dân số và hệ số sử dụng đất nên không thể có chuyện các cá nhân, doanh nghiệp xin phép xây dựng theo dạng nhà ở riêng lẻ rồi “hô biến” thành chung cư mini.

“Khi cá nhân xin cấp phép chung cư mini có chức năng bán sẽ thể hiện rất cụ thể trong bản vẽ thiết kế xây dựng để cơ quan quản lý rà soát lại quy hoạch và cơ sở hạ tầng liên quan trước khi cấp phép. Nếu công ty đứng ra xây dựng, bán sẽ phải lập dự án”, ông này cho biết.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, tình trạng “nở rộ” chung cư mini vượt ngoài tầm kiểm soát bắt nguồn từ những bất cập của các quy định pháp luật về phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Cụ thể, điều 46 luật Nhà ở 2014 cho phép hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên, tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của luật. Luật cũng quy định việc cấp sổ hồng cho các căn hộ.

Đây là cơ sở pháp luật để phát triển loại hình nhà chung cư mini trong thời gian qua và đã bị lợi dụng để xây dựng trái phép, sai phép nhà chung cư mini. Không những thế, những hạn chế, bất cập trong công tác thực thi pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước, nhất là cấp cơ sở cũng là nguyên nhân bùng nổ tình trạng xây dựng sai phép, không phép, lừa bán chung cư mini.

Luật sư (LS) Trần Đức Phượng, Đoàn LS TP.HCM, nhận xét kiểu bán chung cư mini trên thực chất là một căn nhà, chủ đầu tư tự phân chia ra làm nhiều phòng, thay vì cho thuê thì bán ra thu tiền một lần. Trong trường hợp này, khách hàng dễ đối mặt với các rủi ro như nhầm lẫn rằng căn hộ này sẽ được cấp sổ hồng riêng, nhưng trên thực tế chỉ là họ mua một nơi để ở trong một thời gian bằng hình thức vi bằng. Rủi ro thứ hai là người chủ có thể mang sổ hồng chung đi thế chấp ngân hàng, cầm cố, mua bán… Một khi xảy ra tranh chấp thì người mua nhà hoàn toàn không được pháp luật bảo hộ.

Không những thế, hầu hết các chung cư mini hiện nay đều vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng, đặc biệt là công tác phòng cháy chữa cháy. Thậm chí, nhiều tòa nhà rầm rộ thi công khi chưa có giấy phép xây dựng, nhiều chủ đầu tư còn tự ý cơi nới thêm tầng nhằm kiếm lợi nhuận. Như vậy, hình thức mua bán này còn tiềm ẩn nhiều nguy cơ sẽ bị cơ quan chức năng cưỡng chế, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của khách hàng.

“Không ít trường hợp sau khi thu tiền khách hàng thì không triển khai dự án nữa hoặc sử dụng vốn không đúng mục đích. Do đó, khách hàng cần hết sức tỉnh táo khi mua bán tại các dự án mập mờ về pháp lý như trên, cũng không nên ham rẻ mà đánh cược với khoản tài chính hạn hẹp của mình tích cóp cả đời mới có được”, LS Phượng khuyến nghị.

“Các chung cư mini biến tướng có giá rẻ, gần trung tâm là những lợi thế thu hút được sự quan tâm của các gia đình trẻ. Do bất cập của các quy định pháp luật đã làm phát sinh tình trạng nở rộ nhiều công trình nhà ở riêng lẻ được thiết kế kiểu chung cư mini có nhiều tầng, nhiều căn hộ mini tại các đô thị, các quận nội thành. Nên các cơ quan chức năng cần vào cuộc sớm để giải quyết vấn đề này, tránh việc hình thành nhiều đơn vị ở tại các con phố, hẻm nhỏ, không được quy hoạch bố trí chức năng ở cũng như gia tăng dân số gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Nhất là việc các chủ đầu tư đã lừa dối khách hàng, đánh tráo khái niệm khi hô biến các căn phòng thực chất là nhà trọ thành các căn hộ mini để bán và thu tiền 1 lần bằng hình thức vi bằng”, LS Trần Minh Cường, Đoàn LS TP.HCM, nhận định.

Ông cũng đặt vấn đề: “Không những thế, các chủ đầu tư còn bán cái không có khi chung cư được cấp phép xây dựng 1 tầng mà những căn hộ đến tầng thứ 5 đã được bán. Chính quyền ở TP.HCM, Long An cũng khẳng định không hề có dự án chung cư mini nào được cấp phép, bán căn hộ mini trong thời hạn 50 năm… Từ đó có thể khẳng định, đây là hành vi lừa đảo có thể xử lý hình sự”.