Đề xuất của Sở Xây dựng TP.HCM về quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại theo 5 bước, trong đó doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất trước khi công nhận chủ đầu tư không chỉ khiến doanh nghiệp bị chôn vốn mà còn làm bất động sản bị đội giá.

Theo bà Lâm Thị Vẹn, Trưởng phòng Dự án, Công ty Quốc Cường Gia Lai, hiện tại bước tính tiền sử dụng đất (TSDĐ) rất nhiêu khê. Đơn cử dự án gần 9.000 m² ở H.Bình Chánh của công ty đóng tiền theo bảng giá đất do UBND TP.HCM quy định nhưng vẫn gặp đủ thứ vướng mắc.

Cụ thể, năm 2012, công ty có dự án rộng xin điều chỉnh quy hoạch lần 1 để giảm diện tích đất ở xuống, khi đó UBND TP có văn bản không thu TSDĐ bổ sung. Đến năm 2017, công ty xin điều chỉnh quy hoạch lần 2 điều chỉnh căn hộ có diện tích lớn sang diện tích nhỏ nhưng không thay đổi diện tích đất ở, không tăng tầng cao, hệ số sử dụng đất, không tăng diện tích sàn xây dựng.

Theo Thông tư 76 của Bộ Tài chính quy định là không thu thêm TSDĐ. Tuy nhiên, từ lúc công ty nộp hồ sơ vào tháng 6.2018 nhưng đến tháng 7.2019 (hơn 1 năm) mới được UBND TP chấp thuận không thu TSDĐ.

“Đây là dự án của công ty, quy định rất rõ ràng nhưng các sở ngành giải quyết hơn 1 năm. Thử hỏi đối với dự án mới, TSDĐ tính theo giá thị trường, không có cơ sở xác định rõ ràng về giá bán căn hộ thì không biết khi nào mới hoàn tất nộp TSDĐ để được cấp phép xây dựng”, bà Vẹn lo lắng.

Lãnh đạo một công ty bất động sản (BĐS) có dự án tại Q.7, TP.HCM, cho biết đã 2 năm nay dự án của công ty ông vẫn chưa đóng được TSDĐ do quy trình hiện nay rất nhiêu khê.

Đầu tiên doanh nghiệp (DN) phải nộp hồ sơ định giá quyền sử dụng đất vào Phòng Quản lý đất của Sở Tài nguyên – Môi trường (TN-MT). Nếu phòng này thấy đủ điều kiện định giá mới chuyển qua phòng kinh tế đất. Từ đây hồ sơ nếu xong sẽ chuyển qua phòng công nghệ thông tin để đấu thầu lựa chọn đơn vị tư vấn thẩm định giá đất. Đơn vị tư vấn nào bỏ giá thấp nhất sẽ được chọn. Sau đó đơn vị tư vấn ra chứng thư xác định giá đất gửi về Sở TN-MT.

Khi Sở thấy mức giá này “ổn”, hồ sơ chuyển qua Sở Tài chính để thẩm định chéo. Nếu hai sở này không cùng quan điểm thì DN lại khốn khổ vì chạy hết chỗ nọ, chỗ kia. Còn nếu hai sở thống nhất mức giá sẽ trình Hội đồng thẩm định giá đất TP. Nếu Hội đồng thông qua thì UBND TP ra quyết định đóng TSDĐ của dự án. Sau đó chuyển cho Cục Thuế TP và chuyển cho DN và trong thời gian 90 ngày DN sẽ nộp, nhưng nếu hội đồng này không thông qua, hồ sơ sẽ làm lại từ đầu.

“Với quy trình này, nếu may mắn, DN sẽ mất khoảng 1 năm là ra được TSDĐ, nhưng thường thì mất khoảng 2 – 3 năm mới xong. Bởi để chốt được TSDĐ hai sở kia phải chuyển qua lại lòng vòng 2 – 3 lần mới chốt được. Điển hình như dự án của tôi 2 năm rồi chưa đóng được TSDĐ dù DN đã nhiều lần xin được đóng để có thể làm thủ tục cấp phép xây dựng. Hiện dự án đã có chứng thư nhưng hơn 1 năm nay chưa có thông báo đóng TSDĐ từ TP vì hồ sơ vẫn chạy lòng vòng”, vị này ngán ngẩm.

Thời gian đóng TSDĐ kéo dài tới vài năm như nói trên mà quy trình 5 bước yêu cầu phải đóng xong mới được công nhận là chủ đầu tư thì DN kiệt lực vì chôn vốn. Một lãnh đạo Công ty kinh doanh nhà Sài Gòn phân tích, đại đa số các DN BĐS đều sử dụng vốn tự có và vốn ngân hàng, trong đó vốn vay chiếm khoảng 70% giá trị dự án.

Một dự án phải từ 5 – 7 năm mới hoàn thành các thủ tục, khi đó “sức cùng lực kiệt”. Như dự án của công ty ở xã Nhơn Đức rộng 20 ha phải mất khoảng 10 năm mới xong giải phóng mặt bằng, làm thủ tục.

10 năm đó công ty vẫn phải trả lãi ngân hàng. Do vậy, nếu TP đưa ra quy trình đóng TSDĐ ở bước 4 sau đó mới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng sẽ gây khó khăn cho DN.

“Thay vì vậy, đảo lại, thông qua công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng rồi đến bước yêu cầu DN đóng TSDĐ là hợp lý. Bởi lúc đó DN có thể huy động được vốn từ các đối tác, nhất là các DN nước ngoài để đóng TSDĐ”, vị này đề xuất.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) nói thẳng, dự án nhà ở có chi phí đầu tư rất lớn và thường phải mất khoảng 5 – 7 năm để thực hiện giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thi công các công trình cơ sở hạ tầng, làm móng… mới hội đủ điều kiện huy động vốn.

Trong quá trình đó, DN phải gánh đủ loại chi phí như chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng theo giá thị trường; phải ký quỹ 1 – 3% tổng vốn đầu tư; chi phí xây lắp các công trình của dự án; chi phí vốn, chi phí bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai; chi phí quản lý DN, quản lý dự án…

Vì thế nếu quy định DN phải nộp TSDĐ trước khi được công nhận là chủ đầu tư, dự án vẫn chưa được thẩm định thiết kế, chưa được cấp giấy phép xây dựng, chưa được triển khai thi công không chỉ khiến DN chôn vốn mà còn không phù hợp với các quy định của luật Đất đai, luật Kinh doanh BĐS, luật Xây dựng và các văn bản dưới luật.

Nếu phải nộp TSDĐ tại bước 4, DN nguy cơ bị chôn vốn khoảng 5 – 7 năm hoặc lâu hơn, làm tăng chi phí đầu tư, tăng giá thành nhà ở mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu.

“Do đó nên đổi bước 4 xuống thành bước 5, đồng thời rút ngắn thủ tục xuống còn 4 bước thay vì 5 bước. Làm như vậy không những không sai luật mà còn giúp DN vượt qua khó khăn, giảm giá nhà đất và nhà nước sớm thu được tiền đóng góp cho ngân sách”, ông Châu đề xuất.

ĐÌNH SƠN

TNO