Rủi ro từ sổ đỏ thế chấp

Tình trạng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) cấp sai bị thu hồi, sổ đỏ giả… dù không nhiều, nhưng cũng khiến các ngân hàng mệt mỏi.

Hệ thống ngân hàng cảnh báo tình trạng hủy, thu hồi sổ đỏ có thể gây ra nợ xấu /// Ảnh: Ngọc Thắng

Hệ thống ngân hàng cảnh báo tình trạng huỷ, thu hồi sổ đỏ có thể gây ra nợ xấu Ảnh: Ngọc Thắng

Mất, thu hồi… hàng ngàn sổ đỏ

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết đã có nhiều vụ án liên quan đến việc làm thất thoát phôi các sổ đỏ. Điển hình như tại tỉnh Kiên Giang, chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai H.Phú Quốc đã làm thất lạc 1.029 phôi sổ đỏ; hay sự việc tại Bộ Tài nguyên – Môi trường trong quá trình chuyển phát nhanh 3.000 phôi sổ đỏ từ Hà Nội vào Đà Nẵng (2.000 phôi) và Phú Yên (1.000 phôi) đã bị mất.

Mới đây nhất, tại Trung tâm đo đạc bản đồ TP.HCM thất lạc 21 phôi sổ đỏ, trong đó có 1 phôi đã sử dụng bị hỏng, còn 20 phôi chưa qua sử dụng… Những sổ đỏ này đều là “hàng thật”, nên nếu lọt vào tay kẻ xấu sẽ vô cùng nguy hiểm.

“Hiện nay hệ thống mạng của mình giữa các cơ quan chưa liên thông với nhau nên các đối tượng lừa đảo có thể dễ dàng dùng các sổ này để đi cầm cố ngân hàng, các tổ chức tín dụng để lừa vay tiền”, luật sư Phượng cho hay.

Tại TP.HCM, vào năm 2013 có một đợt tiêu hủy hơn 83.000 sổ đỏ. Đây là những phôi giấy bị hư hỏng, thất lạc trong quá trình quản lý, in, viết vẽ sổ đỏ từ sau khi luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực. Danh sách seri 83.369 phôi chứng nhận bị hư hỏng phải tiêu hủy được công khai để các sở, ban, ngành, UBND của 24 quận, huyện và các cơ quan có liên quan khác trên địa bàn TP cùng các địa phương khác biết để kịp thời phối hợp nhằm phát hiện, thu giữ và phòng ngừa việc làm giả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo một lãnh đạo Văn phòng Đăng ký đất đai (thuộc Sở Tài nguyên – Môi trường) TP.HCM, hiện số lượng sổ đỏ phải tiêu hủy của TP rất ít bởi việc mua phôi cũng rất tốn kém. Chỉ những sổ đỏ in sai mới phải tiêu hủy, trong khi đó các sổ đỏ cấp sai và thu hồi sổ đỏ không nhiều. Đối với trường hợp cấp sai sổ đỏ bị thu hồi, theo quy trình các sổ đỏ này sẽ được nộp về Văn phòng Đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên – Môi trường để quản lý và không tiêu hủy. Chỉ tiêu hủy đối với các phôi giấy bị hư hỏng, thất lạc trong quá trình quản lý.

“Nếu không quản lý cẩn thận, những sổ đỏ này để trong kho, trong tủ ông bảo vệ có thể lấy cắp hoặc đánh tráo sổ đỏ đưa ra ngoài sử dụng vào mục đích không chính đáng”, vị này cho hay.

Đánh tráo sổ đỏ thật – giả

Ông Phạm Ngọc Liên, nguyên Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM, cho biết làm giả một sổ đỏ để sử dụng không đơn giản do phôi được phát hành từ khoảng năm 2009 đến nay in rất chuẩn. Mỗi phôi như vậy cơ quan chức năng có thể kiểm chứng xem sổ đỏ đó thật hay giả rất nhanh. Không những vậy, từ năm 2009 đến nay cơ sở dữ liệu quản lý sổ đỏ các quận huyện tại TP.HCM cũng làm rất tốt, nên sổ đỏ mà đến cửa Văn phòng Đăng ký đất đai là có thể kiểm tra phát hiện được ngay.

Tuy nhiên, tình trạng sổ đỏ giả không nhiều bằng thủ đoạn đánh tráo sổ đỏ thật hay dùng sổ đỏ thật nhưng người đứng tên trên sổ đỏ là giả. “Hiện nay có tình trạng đánh tráo sổ đỏ khá phổ biến. Việc phát hiện và xử lý không dễ vì khi lấy được tiền rồi, đối tượng lừa đảo đã cao chạy xa bay. Khi đó các bên mới phát hiện thì việc truy tìm các đối tượng lừa đảo rất lâu và khó khăn”, ông Liên cảnh báo.

Thủ đoạn đánh tráo sổ đỏ thật – giả, được ông Trần Đình Quân, Phó giám đốc chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Q.7, giải thích rõ ràng hơn. Theo đó, các đối tượng lừa đảo đóng vai người đi mua nhà đất đến tiếp cận những người bán nhà đất để hỏi mua. Tại đây, các đối tượng này thường đến xin lấy sổ đỏ và các giấy tờ tùy thân bản photo để về “nghiên cứu”. Một thời gian sau, những đối tượng này đến để tiếp tục thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, tại đây các đối tượng lừa đảo đòi xem sổ đỏ thật, lợi dụng sơ hở của chủ nhà để đánh tráo sổ đỏ giả đã làm trước đó để lấy sổ đỏ thật.

Thậm chí các đối tượng này lấy thông tin sổ đỏ để về làm sổ đỏ giả, nhưng thông tin trên sổ đỏ giả đã bị thay vào bằng tên các đối tượng lừa đảo. Khi có sổ đỏ giả trong tay, các đối tượng này thực hiện việc mua bán hoặc cầm cố ngân hàng hay các tổ chức tín dụng.

“Các đối tượng thực hiện mua bán hay cầm cố ngân hàng, người chủ mới đem hồ sơ lên các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ở các quận huyện để cập nhật thông tin hoặc đổi sổ đỏ mới. Tại đây mới phát hiện là sổ đỏ giả”, ông Quân cho hay.

Đây là rủi ro bất khả kháng đối với ngân hàng trong trường hợp chẳng may nhận thế chấp cho vay mà sau đó sổ đỏ bị tuyên hủy, thu hồi. Nếu ngân hàng làm đúng thủ tục, đúng quy định thì đây được xác định rủi ro hoạt động. Đây có thể nói là “tai họa từ trên trời rơi xuống” vì chính quyền sai, người khác sai mà hậu quả cuối cùng là ngân hàng chịu, trong khi đó luật lại bỏ ngỏ không ai chịu trách nhiệm.

Luật sư Trương Thanh Đức (Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty luật Basico)

THANH XUÂN – ĐÌNH SƠN