Thị trường bất động sản khó ‘đóng băng’

Đó là khẳng định của cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia bất động sản và các doanh nghiệp tại hội thảo “Chu kỳ khủng hoảng và cơ hội đầu tư bất động sản ” do Báo Thanh Niên tổ chức ngày 18.7.

Các đại biểu tham dự hội thảo ẢNH: ĐÌNH SƠN

Ông Nguyễn Ngọc Toàn, Phó tổng biên tập Báo Thanh Niên, nhận định sau một thời gian tăng nóng, thị trường bất động sản (BĐS) đã chững lại.

Tại những điểm nóng như Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong, giá BĐS đã giảm. Những điểm nóng về tăng giá ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM giao dịch cũng đã hãm phanh. 4 thập niên trôi qua, cứ 10 năm một lần nền kinh tế lại trải qua một cuộc khủng hoảng, đó là vào năm 1979, 1989, 1999, 2009. Năm 2019 là đúng chu kỳ 10 năm đã diễn ra suốt 5 thập niên qua. Các nhà đầu tư, người mua nhà đang căng mình chờ đợi nghe ngóng và cảnh giác trước thời điểm bản lề của chu kỳ khủng hoảng.

Nguồn cung mới đáp ứng 10 – 15% nhu cầu

Là người trực tiếp tham gia thị trường BĐS, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty BĐS Đại Phúc, cho rằng BĐS là nhu cầu thiết yếu của người dân và vẫn tăng đều mỗi năm. Không có khái niệm bong bóng hay khủng hoảng hay đóng băng mà chỉ có trầm lắng so với trước. Nguồn cung luôn thiếu, mới đáp ứng khoảng 10 – 15% nhu cầu. Cho dù trong thời điểm gần đây thay đổi về cơ cấu sản phẩm nhưng đa số vẫn tập trung ở các đô thị lớn. Doanh nghiệp (DN) muốn làm sản phẩm có giá vừa phải nhưng đầu vào không hạ được thì đầu ra khó hạ. Vấn đề nan giải là làm sao giảm được chi phí đầu vào. Chẳng hạn giảm chi phí về thời gian triển khai là điều quan trọng để kéo giảm chi phí giá thành sản phẩm đầu ra. Những chủ đầu tư uy tín, cung cấp sản phẩm chất lượng đáp ứng nhu cầu vẫn luôn cần sự ổn định về các chính sách vĩ mô. Ví dụ, Khu đô thị Vạn Phúc quy mô 198 ha có sự đầu tư dài hạn, triển khai 10 – 20 năm nên các sự biến động thay đổi chính sách sẽ tác động đến nhà đầu tư. Nhà đầu tư nước ngoài qua tiếp xúc cũng tỏ ra tin tưởng vào kinh tế, môi trường đầu tư của VN và quan tâm đến đầu tư vào các dự án BĐS ở VN.

Cùng quan điểm, ông Trần Tựu, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, nhận xét thời điểm này chính sách điều hành kinh tế vĩ mô ổn định đã tạo điều kiện cho ngành BĐS. Đến nay Hưng Thịnh chủ động về nguồn vốn và vẫn tập trung vào phân khúc trung bình, đảm bảo cho nhà đầu tư, cho khách hàng có cơ hội tiếp cận và sở hữu nhà dễ dàng. “Khủng hoảng cục bộ ở đất nền là có. Số đất nền nếu không có can thiệp trong thời gian vừa qua thì đến nay không biết chuyện gì xảy ra. Cục bộ ở các đặc khu, các địa phương giá đất nền tăng sốt. Nhưng không quá lo lắng khi chính sách kiểm soát được thực hiện kịp thời, tỷ lệ cho vay đối với BĐS cũng ở mức vừa phải nên áp lực trả nợ ngân hàng, bán không ai mua… dẫn đến thị trường đi xuống là không có”, ông Tựu cho hay.

Ông Hoàng Đức Khương, Giám đốc đối ngoại Công ty An Gia, cũng nói rằng căn cứ vào dự báo của các cơ quan chuyên môn, thị trường và đánh giá bằng kinh nghiệm của DN thì đến nay BĐS vẫn là kênh đầu tư an toàn, hấp dẫn. Đầu tháng 8, công ty tung ra thị trường dự án Sky89 với giá bán 38 – 42 triệu đồng/m2 với lượng đặt chỗ khả quan. “Chúng tôi thấy thị trường vẫn còn tiềm năng khi hàng bán được, và khi đón tiếp nhiều nhà đầu tư nước ngoài họ vẫn mạnh dạn đầu tư vào BĐS VN. Bằng chứng là cuối năm nay chúng tôi sẽ công bố việc hợp tác với một quỹ đầu tư Standard Chartered để phát triển các dự án. Chúng tôi cũng không nghĩ sẽ có bong bóng xảy ra trên thị trường”, ông Khương phân tích.

Theo chuyên gia BĐS Huỳnh Phước Nghĩa, trong ngắn hạn không có ảnh hưởng đến BĐS, thị trường vẫn tốt. Lo ngại về khủng hoảng theo khía cạnh vĩ mô không nặng nề bởi quy luật của BĐS là lên và xuống. Nhà đầu tư không nên lo lắng về chuyện đó mà chủ yếu là danh mục đầu tư của mình, không nên tập trung vào một loại sản phẩm.

TS Bùi Quang Tín, giảng viên khoa quản trị kinh doanh, ĐH Ngân hàng cũng cho rằng trong thời gian tới vẫn có 5 cơ hội hỗ trợ phát triển thị trường BĐS khi NHNN sẽ tiếp tục hỗ trợ dự án tốt đáp ứng nhu cầu thật của người dân. Tuy căng thẳng thương mại Mỹ – Trung làm cho tỷ giá tăng lên nhưng NHNN đã can thiệp bằng cách bán ngoại tệ ra đã khiến tỷ giá hạ xuống. Các ngân hàng thương mại sẽ giúp người dân, DN vay tiền với lãi suất tốt hơn và cuối cùng dòng vốn “chảy” vào BĐS sẽ từ các thị trường khác như chứng khoán…

Thị trường vẫn trong tầm kiểm soát

Theo ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Quản lý nhà và BĐS, Sở Xây dựng TP.HCM, có hiện tượng sốt đất nền đã diễn ra ở các quận huyện ven là do hạ tầng giao thông phát triển mạnh, hoàn thiện nhưng thời gian gần đây thị trường có dấu hiệu chững lại, nhất là sau sự cố cháy chung cư Carina (Q.8). Dù vậy, về dài hạn giá trị BĐS vẫn sẽ tăng theo thời gian, theo tiến độ dự án và hoàn thiện cơ sở hạ tầng là phù hợp nhưng mức độ tăng vừa phải ở 5% trở lại.

Trong khi đó, theo ông Huỳnh Thái Ngọc, Phó trưởng phòng Kế hoạch, Sở Tài nguyên – Môi trường TP.HCM, Chính phủ đã có Nghị quyết số 80 phê duyệt kế hoạch sử dụng đất TP.HCM đến năm 2020, theo đó một số chỉ tiêu sử dụng đất của TP sẽ có những bước phát triển nhảy vọt khi cho phép chuyển hơn 26.000 ha đất nông nghiệp thành phi nông nghiệp. Trong đó nổi bật là đất khu công nghiệp khoảng 3.500 ha sẽ tăng lên 6.000 ha, đất ở sẽ tăng đến 7.321 ha trong khi giai đoạn 2010 – 2015 chỉ khoảng 3.000 ha. Đất ở đô thị sẽ chiếm tỷ lệ lớn, khoảng 4.500 ha và còn lại là đất ở nông thôn. TP.HCM mạnh dạn cho chuyển đổi sử dụng đất sẽ đạt được nhiều mục tiêu như an sinh xã hội ở các quận ven ngoại thành, tránh tình trạng xây dựng trái phép xảy ra trong thời gian trước.

Ông Nguyễn Đức Lệnh, Trưởng phòng Tổng hợp – NHNN TP.HCM, đưa ra con số tín dụng tăng trưởng ở TP.HCM là 7,5% trong khi cả nước tăng 7,8%. Tín dụng trung dài hạn chiếm 53%, và ngắn hạn là 47%, cơ cấu này duy trì suốt 4 năm qua. Nợ xấu khoảng 3%, trong khi tín dụng dư nợ BĐS khoảng 10%, cả nước là 7,8% và đây vẫn là mức an toàn. Chính sách tiền tệ tín dụng của NHNN trong 5 năm qua và 6 tháng đầu năm đã tạo điều kiện tốt cho phát triển kinh tế, ổn định thị trường. Trong đó có khuyến nghị các ngân hàng kiểm soát tốt dòng tiền vào BĐS cũng là mục tiêu để giúp thị trường phát triển tốt hơn.

“Bong bóng chắc chắn không xảy ra”

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM Lê Hoàng Châu cho hay cơn sốt ảo đất nền hút một lượng vốn tiền trong tín dụng và xã hội, đến nay về cơ bản được kiểm soát nhưng vẫn được neo giữ ở mức cao vì nhà đầu tư vẫn kỳ vọng sẽ có người mua. Việc này sẽ không thể kéo dài vì sức chịu đựng có hạn do nhiều người mua sử dụng vốn vay.

Tuy nhiên, bong bóng BĐS chắc chắn sẽ không xảy ra. “Nhận định chu kỳ 10 năm là một chỉ dấu để tham khảo chứ không phải là dấu hiệu. Phân khúc nhà ở, căn hộ vừa túi tiền là phân khúc phát triển bền vững nhất của thị trường BĐS. Tới đây Bộ Xây dựng sẽ ban hành chuẩn xây dựng VN và cho phép làm nhà ở thương mại dưới 45 m2 sẽ là sự chuyển hướng quan trọng trên thị trường.

ĐÌNH SƠN