Khung giá đất phải sát thị trường

Bà Nguyễn Thị Quyết Tâm – chủ tịch HĐND TP.HCM – chia sẻ với người dân bị thu hồi đất ở Thủ Thiêm tại buổi tiếp xúc cử tri Q.2 ngày 9-5 – Ảnh: HỮU KHOA

Trong sửa đổi Luật đất đai 2013 lần này, để gỡ khó khăn cho dự án, nhanh chóng triển khai đưa đất vào sử dụng, Bộ TN-MT lại đề xuất tăng trường hợp thu hồi đất cho các dự án phát triển kinh tế – xã hội như dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, sử dụng đất của dự án có vốn đầu tư nước ngoài, dự án phát triển nông nghiệp tập trung, nông nghiệp công nghệ cao.

Thực tế đây là các dự án kinh doanh bất động sản, loại hình đang mang lại nhiều lợi nhuận cho các chủ đầu tư, trong khi Nhà nước chỉ nhận được phần nhỏ thông qua các loại thuế, phí. Còn người dân thì chịu thiệt thòi nhiều nhất vì giá đền bù quá thấp.

Công bằng cho các bên

Các bên ở đây là Nhà nước, người dân và cả doanh nghiệp. Do vậy, theo tôi, chẳng những không nên mở rộng diện thu hồi đất mà còn cần thu hẹp diện tích thu hồi đất, nhất là đối với dự án phát triển các khu đô thị mới, nâng cấp các khu đô thị hiện hữu…

Chính phủ đã ban hành nghị định số 01/2017 quy định chi tiết về việc “góp vốn bằng quyền sử dụng đất” để thu hẹp diện tích thu hồi đất. 

Vì vậy, chúng tôi kiến nghị nên đưa quy định “góp vốn bằng quyền sử dụng đất” của Chính phủ vào Luật đất đai sửa đổi để thu hẹp diện tích thu hồi đất, giảm tình trạng khiếu kiện đất đai kéo dài. Nói chung nên sửa luật hướng đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa doanh nghiệp – người dân về bản chất dân sự.

“Chiến lược cùng thắng” trong đền bù giải phóng mặt bằng

Trong trường hợp cần thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, Nhà nước cần có cơ chế chính sách hỗ trợ nhà đầu tư cụ thể để thực hiện dự án, kết hợp 3 lợi ích hài hoà giữa người dân, nhà đầu tư và địa phương (được gọi là “chiến lược cùng thắng” – win-win strategy).

Người dân: có cuộc sống tại chỗ ở mới ít nhất là ngang bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ (theo Ngân hàng Thế giới – WB).

Nhà đầu tư: thực hiện dự án được nhanh chóng, đảm bảo tiến độ, đảm bảo thời cơ, đảm bảo đồng vốn đưa vào quay vòng nhanh, đảm bảo hiệu quả kinh tế.

Địa phương: tăng tiến độ xây dựng và phát triển khu đô thị mới, thu ngân sách ngày càng tăng, thúc đẩy hiệu quả phát triển kinh tế địa phương.

Trong “chiến lược cùng thắng” nói trên, làm sao thực hiện mục tiêu nơi ở mới (tái định cư – TĐC) ít nhất phải bằng hoặc hơn nơi ở cũ, trong khi địa phương lại áp giá bồi thường cho dân theo đúng “bảng giá quy định của Nhà nước” – thường chỉ bằng 70% giá thị trường? 

Do vậy, chúng tôi kiến nghị áp giá bồi thường cho người dân bị thu hồi đất phải theo giá thị trường ở mức tối đa. Tốt nhất là nên TĐC tại chỗ (kế bên dự án) để người dân có thể hưởng lợi từ dự án và giữ được quan hệ cộng đồng thân quen.

Khung giá đất: chỗ thất thu nơi quá bèo

Luật đất đai năm 2013 có nêu rõ “Giá đất do Nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường”, ở đây nên hiểu là phù hợp với cơ chế thị trường. 

Để thực hiện được mục tiêu này, Luật đất đai 2013, điều 113 về khung giá đất quy định: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm/lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên với giá tối đa và giảm từ 20% với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”. 

Trên cơ sở khung giá đất của Chính phủ, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất của địa phương. Khung giá đất, bảng giá đất ổn định, chỉ điều chỉnh khi giá đất thị trường có thay đổi lớn.

Tuy nhiên, giá đất trên thị trường rất biến động nên khung giá đất của Chính phủ khó phù hợp với thị trường. Trong thực tế, bảng giá đất địa phương được triển khai trên cơ sở khung giá đất của Chính phủ hiện nay chỉ đạt khoảng 70% giá thị trường. 

Theo Sở TN-MT TP.HCM, bảng giá đất ở TP này thấp hơn từ 25-27% giá thị trường. Điều này gây thất thu của Nhà nước khi giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp được áp dụng theo bảng giá đất. 

Người dân cũng thiệt hại khi được đền bù theo bảng giá đất. Và chính quyền cũng khó tháo gỡ vì giá này đã được xác định trong bảng giá đất của địa phương, nên dễ dẫn tới tình trạng khiếu kiện tập thể kéo dài…