Thách thức nguồn cung bất động sản

Nguồn đất công, đất quốc phòng đang tạm dừng chuyển đổi sang đất ở; quỹ đất sạch ‘tồn’ kho từ thời thị trường bất động sản đóng băng nay cũng đã được ‘khui’ ra dùng gần hết. Trong khi đó để giải phóng mặt bằng được một dự án phải mất mấy năm…

Chia sẻ

Khách hàng đang tìm hiểu một dự án nhà ởẢNH: ĐÌNH SƠN

Đó là nhận xét của các chuyên gia, đại diện doanh nghiệp tham dự tại hội thảo “Giải pháp thúc đẩy tăng trưởng bất động sản cuối năm 2017” Báo Thanh Niên và Công ty CP Báo Thanh Niên tổ chức ngày 16.8. Theo đại diện các doanh nghiệp, nguồn cung bất động sản (BĐS) trong tương lai sẽ khan hiếm và những dự án mở bán thời gian tới sẽ thu hút được nhiều khách hàng, ít chịu sự cạnh tranh hơn.

Đền bù “đe doạ” nguồn cung

Ông Nguyễn Minh Khang, quyền Tổng giám đốc LDG Group, cho biết do thủ tục hành chính quá nhiêu khê nên một dự án ở Q.7 dù hiện chỉ còn “dính” 4,2 m2 chưa đền bù được nhưng công ty cũng không muốn làm nữa. Nhưng nếu bỏ thì cũng phải điều chỉnh lại ranh dự án, đồng nghĩa với việc làm lại thủ tục từ đầu. “Đền bù 4,2 m2 đất này chưa biết khi nào mới xong nhưng mua lại một miếng đất thủ tục cũng rất nhiêu khê chứ không phải mua là làm được ngay”, ông nói.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, từ giờ đến cuối năm nguồn chắc chắn còn khan hiếm nên giá sẽ khó giảm nếu dự án có vị trí tốt và đúng vào phân khúc sản phẩm từ 1,5 – 2 tỉ đồng/căn. “Dự án thời gian trước công bố nhiều vì đó là quỹ đất đã có sẵn từ những năm trước, nay đã khai thác hết rồi. Hiện các doanh nghiệp có 3 cách tạo lập quỹ đất là tự đi giải tỏa, mua lại quỹ đất sạch có dự án rồi và hợp tác kinh doanh một bên có đất và một bên có tiền cùng làm dự án. Cả 3 giải pháp tạo quỹ đất này đến nay vẫn rất khó khăn, nhất là việc tự đi giải phóng mặt bằng. Trong khi đó đất công, đất cổ phần hóa cũng đang tắc vì nhà nước đã tạm dừng. Việc tạo lập mới một dự án vì thế kéo dài hơn, khiến nguồn cung BĐS sụt giảm cộng với chi phí tăng cao nên giá BĐS thời gian tới sẽ khó giảm”, ông Phúc phân tích.

Ông Phúc lấy dẫn chứng cụ thể từ Công ty Him Lam nơi ông đang làm việc, theo kế hoạch năm 2017, công ty tung ra 3 dự án mới nhưng với thủ tục như bây giờ chỉ có thể làm được 1 dự án. Tại Tập đoàn Novaland, từ đầu năm đến nay cũng chỉ có 1 dự án mới mở bán, đa số là bán lại các sản phẩm tồn và hàng khách ký gửi, giảm mạnh so với kế hoạch sẽ bán 4 dự án của tập đoàn này trong năm nay.

Thừa nhận việc nguồn cung khan hiếm, TS Đinh Thế Hiển cho rằng nguyên nhân chính là do đền bù khó khăn. Trong số hơn 500 dự án “trùm mền” thì đa số là vướng đền bù và thời gian tới chắc chắn vẫn “tắc”. Điều này làm cho phí đền bù tăng giá, rồi tiền sử dụng đất, san lấp mặt bằng đắt đỏ do giá cát tăng… làm cho chi phí từ lúc đền bù đến khi ra đất thương phẩm đội lên rất nhiều. Tất cả đều phân bổ vào giá bán và khách hàng phải gánh chịu.

Ông Đặng Văn Phú, Phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Sài Gòn, cho hay: “Để có được quỹ đất sạch phải mất nhiều năm đền bù. Có đất sạch rồi phải mất thêm nhiều năm nữa mới có thể xây dựng và bán được hàng. Trong khi đó, hiện nay đất 09 (đất công) cũng đã đứng lại do Chính phủ nói cổ phần hóa có tiêu cực. Cần phải nhanh chóng đưa đất vào khai thác, đóng góp cho xã hội chứ mấy tháng nay mọi cái hầu như chững lại”.

Dự án mới bung hàng sẽ tốt

Trong bối cảnh này, các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, có dự án chuẩn bị bung hàng sẽ có cơ hội lớn. Theo ông Huỳnh Ngọc Châu, Phó tổng giám đốc Công ty L&L, đến nay cạnh tranh trên thị trường đã giảm nhiệt rất nhiều vì có ít dự án mở bán, nhất là đất nền. Điển hình như công ty ông mới đây mở bán một dự án đất nền tại H.Củ Chi (TP.HCM) dù chưa làm quảng cáo nhiều, nhưng đã bán gần như hết các sản phẩm tung ra. Hay Công ty Rio Land chỉ từ giữa tháng 7 đến nay đã bán gần hết 100 nền đất tại Q.9 (TP.HCM). Trong quý 3 này, công ty sẽ tiếp tục mở bán tiếp dự án căn hộ tại Q.2 là Thủ Thiêm Dragon có quy mô gần 5.200 m2, được xây dựng 23 tầng với tổng cộng 357 căn hộ, với giá từ 1,5 tỉ đồng/căn. Tương tự với Công ty An Gia chỉ trong ngày 29.7 đã bán hết gần 500 căn hộ tại dự án River Panorama (Q.7, TP.HCM)…

TS Bùi Quang Tín, Trường đại học Ngân hàng, cho biết trong tổng nguồn vốn FDI vào VN thì BĐS đứng thứ 4. Với trên 50% vốn của khách hàng, của nhà đầu tư là từ ngân hàng mà lãi suất kết thúc 2016 ổn định và đang có dấu hiệu giảm từ nay đến cuối năm sẽ là động lực cho thị trường BĐS hồi phục mạnh mẽ hơn nữa trong thời gian tới.

Đặc biệt theo phân tích của ông Tín, ước tính đến hết tháng 7.2017 tín dụng tăng 9,3% so với cuối năm 2016 (cùng kỳ năm 2016 tăng 8,8%). Trong khi đó, theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, tăng trưởng tín dụng trong năm nay ngành ngân hàng nỗ lực đạt khoảng từ 21 – 22% để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, do đó các ngân hàng vẫn còn room gần 13% cho những tháng còn lại của năm 2017. Nguồn vốn sẽ tiếp tục chảy ra thị trường, trong đó lĩnh vực BĐS, chứng khoán sẽ được hưởng lợi đầu tiên. “Chưa bao giờ nhiều chính sách ưu đãi được tung ra như hiện nay khi có nhiều dự án chỉ cần bỏ ra 30% là nhận nhà. Như tôi mua một dự án ở Q.2 (TP.HCM) hiện chuẩn bị nhận nhà và giá đã tăng lên 30% so với lúc mua. Ở nhiều vị trí, mức sinh lời có thể như những năm 2006 – 2007”, ông Tín nói.

Ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), 6 tháng đầu năm nay thị trường vẫn đang tốt dù có “kém” hơn năm 2016 một chút. Dự báo năm 2017 vẫn sẽ rất tốt, không có vấn đề gì xảy ra. Riêng thời gian vừa qua, TP.HCM xử lý kịp thời việc thổi giá đất nền vùng ven nhưng can thiệp, hạn chế là đi ngược cơ chế thị trường. Giờ không còn bao cấp nên người dân có tiền là người ta mua, chuyện đầu tư, đầu cơ cũng hết sức bình thường, không cấm được.

Ông Vũ Văn Phấn nhận xét: Về những khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch, Chính phủ đã ban hành Nghị định 01 sửa các điều liên quan đến đất đai có quy định, trong trường hợp doanh nghiệp đền bù đến 80% phần còn lại không được thì chính quyền sẽ hỗ trợ.

Đình Sơn