Giá nhà đất vẫn cao so với thu nhập người dân

Mặc dù thị trường bất động sản tại TP.HCM thời gian qua đã phục hồi, tuy nhiên vẫn đang tồn tại nhiều bất cập khi phát triển chưa ổn định, nóng – lạnh thất thường, giá nhà đất vẫn còn quá cao so với thu nhập của đại đa số người dân.

Nhà nước cần cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính để thị trường BĐS phát triển ổn định và minh bạch – Ảnh: Đình Sơn

Đây là những ý kiến được đưa ra tại hội thảo về thị trường bất động sản (BĐS) do Sở Xây dựng TP tổ chức ngày 12.11.

Thủ tục kéo dài

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP, cho biết thị trường BĐS đã có những đóng góp tích cực cho sự phát triển chung của kinh tế TP. Trong đó, tổng thu về đất đai và BĐS giai đoạn 2006 – 2014 đạt hơn 70.000 tỉ đồng. Diện tích nhà ở bình quân đầu người từ 10,3 m2/người vào năm 2006 thì đến nay đã lên 17,32 m2/người. Tuy nhiên, thị trường BĐS cũng bộc lộ những mặt hạn chế, yếu kém như: phát triển thiếu ổn định, khi thì sốt nóng, khi thì trầm lắng. Cơ cấu nhà ở mất cân đối, lệch pha cung cầu…

Cần hoàn thiện hệ thống thông tin thị trường, xây dựng chỉ số BĐS để làm cơ sở đưa ra các chính sách điều chỉnh cho phù hợp đồng thời là cơ sở dữ liệu để các doanh nghiệp hoạch định chính sách kinh doanh, tránh tình trạng lệch pha cung cầu       TS Nguyễn Ngọc Vinh - Trường ĐH Kinh tế TP.HCM

Đồng tình với nhận định trên, TS Phạm Thái Sơn nói rằng tồn tại đầu tiên trong công tác phát triển dự án nhà ở tại TP là thời gian phát triển dự án kéo dài. Trước khi có thể khởi công công trình phải tiến hành đăng ký đầu tư; tiếp nhận thông tin và chỉ tiêu quy hoạch; thủ tục công nhận chủ đầu tư; lập quy hoạch 1/500; thủ tục chấp thuận đầu tư; thẩm định và phê duyệt dự án; nhận quyết định giao, cho thuê đất… Với quy trình này, một dự án sử dụng vốn ngoài ngân sách nhà nước, có quy mô nhỏ hơn 20 ha, thời gian làm thủ tục hành chính theo quy định sẽ mất khoảng 464 ngày làm việc. Dự án quy mô từ 20 – 100 ha sẽ mất 486 ngày. Các dự án thực hiện thông qua hình thức đấu thầu với quy mô từ 20 – 100 ha sẽ cần khoảng 605 ngày làm việc. Tuy nhiên, thực tế thời gian kéo dài hơn rất nhiều do thủ tục hành chính phức tạp, nhiều quy định pháp lý không rõ ràng. Ngoài ra, công đoạn giải phóng mặt bằng rất phức tạp trước khi có được đất để thực hiện dự án.

Do thời gian thực hiện các thủ tục hành chính của một dự án kéo dài nên thời gian qua số lượng dự án bị thu hồi do tiến độ chậm trễ tăng vọt. Nếu như vào cuối năm 2013 chỉ có 85 dự án bị thu hồi thì đến tháng 7.2014 con số này là 162 dự án và đến tháng 8.2018 con số này lên đến 189 dự án. Một hạn chế nữa của thị trường BĐS là công tác phát triển nhà ở của TP chưa được kết nối với định hướng quy hoạch. Cụ thể, trong số 1.219 dự án nhà ở được xây dựng chỉ có 207 dự án “ăn theo” các tuyến metro, một tỷ lệ rất thấp có thể dẫn đến hiệu quả hoạt động không cao của hệ thống metro.

Theo bản báo cáo của John Lang Lasalle, thị trường BĐS VN đứng ở vị trí thứ 68 trong bảng xếp hạng chỉ số minh bạch BĐS toàn cầu. VN nói chung và TP.HCM nói riêng tính minh bạch của thị trường rất thấp. Điều này đã làm bùng nổ tình trạng đầu cơ đất đai. “Chính sự kém minh bạch, chậm trễ trong quy hoạch, thủ tục hành chính phức tạp đã làm xuất hiện vấn nạn tham nhũng, vòi vĩnh trong kinh tế BĐS. Đây chính là mảng tối đáng kể trong lĩnh vực BĐS hiện nay”, TS Nguyễn Ngọc Vinh, Đại học Kinh tế TP.HCM, chia sẻ.

“Xử” giao dịch ngầm

Để giải quyết những bất cập trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP, đề nghị TP cần phát triển các khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị TP, vượt ra ngoài ranh giới hành chính. Trên thực tế các huyện của tỉnh Long An, tỉnh Bình Dương, tỉnh Đồng Nai và tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu đang phát triển thành các TP vệ tinh của TP.HCM. Đồng thời, ông Châu đề nghị TP nên kiên trì tiếp tục đề xuất mô hình chính quyền đô thị để có cơ chế đặc thù, nhằm khai thác tối đa tiềm năng, lợi thế cũng như khẳng định vai trò đầu tàu kinh tế của TP. Một giải pháp căn cơ khác là TP phải mạnh tay cải cách thủ tục hành chính, đặc biệt là cái tâm phục vụ vô điều kiện của từng cá nhân cán bộ, viên chức nhà nước là yếu tố quyết định, trên cơ sở trả lương tương xứng với trách nhiệm và có cơ chế kiểm tra, giám sát.

Để hạn chế tối đa giao dịch ngầm, TS Nguyễn Ngọc Vinh cho rằng nhà nước cần sớm hoàn thiện cơ chế đăng ký và quản lý BĐS trên toàn quốc. Có biện pháp chế tài, có tính răn đe đối với các giao dịch ngầm trái pháp luật, làm thất thu cho ngân sách. Các bộ ngành cần ngồi lại với nhau để giải quyết sự chồng chéo giữa các bộ, ngành thông qua việc bãi bỏ các văn bản pháp luật trùng lắp đã ban hành. “Cần hoàn thiện hệ thống thông tin thị trường, xây dựng chỉ số BĐS để làm cơ sở đưa ra các chính sách điều chỉnh cho phù hợp đồng thời là cơ sở dữ liệu để các doanh nghiệp hoạch định chính sách kinh doanh, tránh tình trạng lệch pha cung cầu”, TS Vinh nhấn mạnh.

Ông Trần Trọng Tuấn cho biết UBND TP đã giao Sở làm “chủ xị” lập đề án phát triển thị trường BĐS TP giai đoạn 2016 -2020 và định hướng đến năm 2025, tầm nhìn đến 2030 nhằm phát huy được hết các nguồn lực, lợi thế sẵn có, đồng thời khắc phục được những mặt hạn chế, yếu kém trong thời gian qua, đảm bảo cho thị trường BĐS TP phát triển lành mạnh, ổn định trong giai đoạn sắp tới. Những đóng góp của các chuyên gia sẽ được nghiên cứu đưa vào đề án và là cơ sở để TP có những kiến nghị T.Ư nhằm thay đổi các chính sách cho phù hợp.

Đình Sơn