Căn biệt thự cổ Phương Nam có ba mặt tiền ở đường Võ Văn Tần, Bà Huyện Thanh Quan và Nguyễn Thị Diệu (Q.3) – một trong những căn biệt thự lâu đời tại TP.HCM

Trong bối cảnh chủ nhân của nhiều căn biệt thự có thể đối mặt với việc bị xử lý vì hành vi tự ý tháo dỡ công trình biệt thự, sau 6 năm nghiên cứu, xây dựng, Viện Nghiên cứu phát triển vừa trình UBND TP.HCM xem xét ban hành bộ tiêu chí đánh giá phân loại biệt thự cũ.

Theo Viện Nghiên cứu phát triển, hiện nay TP.HCM có khoảng 1.500 biệt thự cũ. Dự thảo tiêu chí do viện này trình định nghĩa “biệt thự” là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đang được dùng vào mục đích khác), có sân vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có số tầng chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xác định là khu chức năng trong quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Chấm điểm cho từng biệt thự

Các biệt thự xây dựng trước năm 1975 đều được coi là biệt thự cũ. Các biệt thự cũ (không thuộc đối tượng đã được xếp hạng hoặc đang được tiến hành các thủ tục xếp hạng theo các quy định pháp luật về di sản văn hoá) được phân loại thành ba nhóm.

Việc phân loại dựa trên chấm điểm sáu tiêu chí cụ thể. Trong đó, ba tiêu chí chính là kiến trúc, nghệ thuật; cảnh quan đô thị; lịch sử văn hoá và ba tiêu chí phụ gồm tính nguyên gốc; tính toàn vẹn và tình trạng chất lượng công trình.

Nhóm 1 là các biệt thự có giá trị điển hình về mặt lịch sử văn hoá, cảnh quan đô thị, kiến trúc nghệ thuật do hội đồng phân loại biệt thự xác định, lập danh sách và UBND TP phê duyệt.

Nhóm 2 là các biệt thự không thuộc nhóm 1 nhưng có giá trị về mặt lịch sử văn hóa, cảnh quan đô thị, kiến trúc nghệ thuật do hội đồng phân loại biệt thự xác định, lập danh sách và trình UBND TP phê duyệt. Nhóm 3 là các biệt thự không thuộc hai nhóm trên.

Nhóm 1 và nhóm 2 cần được bảo tồn theo nguyên tắc giữ nguyên hình dáng kiến trúc bên ngoài, cấu trúc bên trong, mật độ xây dựng, số tầng, độ cao (đối với nhóm 1) và phải giữ đúng kiểu dáng kiến trúc bên ngoài và quy hoạch của nhà biệt thự về mật độ xây dựng, số tầng cao, độ cao (đối với nhóm 2).

Nhóm 3 không cần bảo tồn, được phép tháo dỡ khi có nhu cầu đầu tư xây dựng công trình mới. Việc tháo dỡ thực hiện theo các quy định của pháp luật về quy hoạch, kiến trúc và pháp luật về xây dựng.

Dự thảo tiêu chí cũng nêu rõ đối với những nhà ở không đảm bảo một trong các yêu cầu về tầng cao, mật độ xây dựng nhưng đảm bảo tất cả các yêu cầu còn lại theo định nghĩa về biệt thự nêu trên, và nhà đó gắn với di tích lịch sử văn hóa hoặc có giá trị về kiến trúc thì hội đồng phân loại biệt thự TP trình UBND TP xem xét đưa vào danh mục biệt thự nhóm 1 hoặc nhóm 2 để quản lý.

Nhiều biệt thự cần được bảo tồn

“Hiện nay, nhiều biệt thự cũ có giá trị cần được bảo tồn nhưng cũng có những biệt thự không có giá trị hoặc có giá trị không đáng kể về mặt bảo tồn, có thể tháo dỡ khi có nhu cầu xây dựng công trình mới.

Để xác định danh mục và phân loại biệt thự thành từng nhóm cần phải có các tiêu chí để xem xét đánh giá và phân loại, đảm bảo tính khách quan, minh bạch và công bằng” – Viện Nghiên cứu phát triển khẳng định.

Trao đổi với Tuổi Trẻ trước khi bộ tiêu chí đánh giá và phân loại biệt thự cũ trên địa bàn TP.HCM được trình UBND TP vào ngày 20-7, ông Hoàng Minh Trí – phó viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM – lý giải việc chậm trình bộ tiêu chí này có nguyên nhân do phải lấy ý kiến góp ý từ nhiều ban ngành.

Nhìn lại quá trình nghiên cứu, xây dựng, có thể thấy bộ tiêu chí đã phải đi một con đường rất dài trước khi được trình lên UBND TP.HCM.

Ngày 21-8-2010, UBND TP ra quyết định thành lập Ban chỉ đạo xây dựng kế hoạch, chương trình hành động trong công tác bảo tồn cảnh quan, kiến trúc trên địa bàn TP.

Trong số các nhiệm vụ của ban chỉ đạo này có nhiệm vụ nghiên cứu các quy định về đánh giá và phân loại nhà biệt thự cũ. Và nay, tháng 7-2016, bộ tiêu chí mới được trình lên.

Trong suốt thời gian chờ được phân loại, một số căn biệt thự đã bị tháo dỡ. Mới đây, hai căn biệt thự trăm tuổi ở đường Nơ Trang Long, Q.Bình Thạnh và trên đường Lý Tự Trọng, Q.1 bị tháo dỡ trước sự tiếc nuối của nhiều người dân.

UBND TP sau đó yêu cầu xử lý nghiêm hành vi tháo dỡ trái phép này, đồng thời xử lý trách nhiệm của các cơ quan liên quan.

Ông Hoàng Minh Trí – Ảnh tư liệu Ông Hoàng Minh Trí (phó viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, chủ tịch hội đồng phân loại biệt thự): Sự chậm trễ khiến nhiều biệt thự bị phá dỡ hoặc biến dạng * Thưa ông, di sản thuộc về cộng đồng nhưng nhiều khi quyền sở hữu lại thuộc về tư nhân. Vậy để giữ gìn di sản mà không vi phạm sở hữu tư nhân thì trách nhiệm của Nhà nước là nên, phải, sẽ làm những gì? – Để giữ gìn di sản các công trình tại khu vực đô thị (mà đa số là nhà biệt thự) thuộc sở hữu tư nhân thì trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước cần phải ban hành quy định chung cho công tác bảo tồn cảnh quan kiến trúc đô thị và ban hành các cơ chế, chính sách hỗ trợ cho công tác bảo tồn cảnh quan kiến trúc đô thị để triển khai thực hiện. Việc thực hiện này cũng đã có hướng dẫn từ thông tư số 38/2009, điều 4, mục 2 có quy định rõ sau khi phân loại nhóm biệt thự thì Nhà nước yêu cầu và sẽ kiểm tra giám sát với biệt thự nhóm 1, phải giữ đúng kiểu dáng kiến trúc, hình ảnh nguyên trạng và quy hoạch của nhà biệt thự (mật độ xây dựng, số tầng và độ cao). Đối với biệt thự gắn liền với di tích lịch sử – văn hoá được xếp hạng thì việc quản lý sử dụng phải tuân thủ các quy định của pháp luật về di sản văn hoá, với biệt thự thuộc nhóm 2 phải giữ đúng kiểu dáng kiến trúc bên ngoài và quy hoạch của nhà biệt thự. Về vấn đề bảo tồn sửa chữa thì nghị định số 99/2015 trong mục 2, điều 34 cũng nói rõ việc quản lý, sử dụng và bảo trì, cải tạo nhà biệt thự trong trường hợp là nhà ở có giá trị nghệ thuật, lịch sử, văn hoá thì phải tuân thủ các quy định của pháp luật về quản lý di sản văn hoá, phải tuân thủ quy định của mỗi nhóm biệt thự. * Tiêu chí nào để chúng ta cho rằng ở TP.HCM có khoảng 1.500 biệt thự cổ? Và đã hơn 40 năm trôi qua, việc chậm trễ có quy chế có thể khiến không ít biệt thự đã biến mất? – Xin nói lại cho rõ là khoảng 1.500 biệt thự được các cơ quan liên quan thống kê là biệt thự cũ (xây dựng trước năm 1975), trong đó cũng có các biệt thự cổ xây dựng vào cuối thế kỷ 19 đầu thế kỷ 20. Quy định quản lý và sử dụng biệt thự cũ là việc cần thiết phải ban hành nhưng lại chỉ mới được đưa vào các văn bản quy phạm pháp luật thời gian gần đây (cuối năm 2009). Đương nhiên, việc chậm trễ có một quy định về tiêu chí đánh giá cũng như phân loại biệt thự cũ đã và sẽ làm nhiều biệt thự bị phá dỡ (như trường hợp ở đường Nơ Trang Long hay Lý Tự Trọng) hoặc là biến dạng. * Theo ông, nếu quy chế không nhanh được ban hành, hiện thực hóa bằng văn bản pháp luật thì hệ lụy gì có thể đoán được với số phận các biệt thự cổ ở TP.HCM hiện tại? – Việc không sớm ban hành danh mục các biệt thự thuộc nhóm bảo tồn (cụ thể là nhóm 1 và nhóm 2) để có các cơ chế, chính sách hỗ trợ bảo tồn thì việc biến dạng hay phá dỡ là khó tránh khỏi. Vì chỉ có các nhà biệt thự nhóm 3 mới được phá dỡ để xây dựng mới khi có yêu cầu. Nhưng cả 1.500 biệt thự hiện tại ở TP.HCM vẫn chưa được phân nhóm. * Và trong thời gian chờ quy chế thì chính quyền có ứng xử ra sao là thích hợp khi cụ thể như trường hợp biệt thự cổ đường Nơ Trang Long thì ý kiến một số luật sư mà báo Tuổi Trẻ tham khảo cho biết nếu dừng sửa chữa mà không cho thời hạn và không cấp phép lại thì đó là hành vi mà công dân có thể khởi kiện cấp quản lý của chính quyền? – Chỉ khi có quy định về tiêu chí đánh giá và phân loại nhà biệt thự thì mới biết sẽ xếp loại biệt thự này vào nhóm cần bảo tồn hay được phép phá dỡ. Và khi phân loại xong thì lúc đó sẽ tuân thủ theo hướng dẫn của các thông tư và nghị định liên đới mà tôi đã dẫn ở trên. Cát Khuê thực hiện