Chung cư Ấn Quang (Q.10, TP.HCM) xuống cấp trầm trọng, nằm trong diện cải tạo, sửa chữa – Ảnh: TỰ TRUNG

Giám đốc Sở Xây dựng Trần Trọng Tuấn cho biết UBND quận huyện sẽ thực hiện tất cả các thủ tục liên quan đến đầu tư xây dựng mới, sửa chữa các chung cư cũ.

Cụ thể, theo quyết định UBND TP.HCM ban hành và có hiệu lực từ ngày 11-3-2017, sẽ uỷ quyền cho UBND các quận huyện thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn liên quan đến thủ tục đầu tư cải tạo, sửa chữa chung cư cũ, xây dựng chung cư mới thay thế.

UBND các quận huyện được uỷ quyền 15 nội dung liên quan đến thủ tục trên từ công tác kiểm định, đánh giá chất lượng chung cư cũ đến cưỡng chế, phá dỡ khẩn cấp chung cư nguy hiểm, cưỡng chế di dời, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500… đến cấp giấy phép xây dựng (cho các công trình cấp I, II).

Giao cho UBND quận
từ A – Z

Ông Tuấn cho biết trong năm 2017 sẽ có 3 dự án xây dựng mới chung cư cũ khởi công. Đó là dự án xây dựng mới chung cư 251 Hoàng Văn Thụ (quận Tân Bình, dự kiến khởi công trước 30-4), chung cư 11 Võ Văn Tần (quận 3) và một dự án chung cư tại quận 1.

Đại diện Phòng quản lý đô thị quận 5 cho biết cái khó là trên địa bàn quận 5 hiện còn nhiều chung cư hư hỏng cần cải tạo sửa chữa như chung cư ở hẻm 47 Ngô Quyền, 206 Trần Hưng Đạo.

10 năm trước, cơ quan chức năng đã kiểm định và kết luận các chung cư này không bảo đảm sử dụng trong điều kiện bình thường.

Lúc đó, cơ quan chức năng phải tổ chức gia cố, chống đỡ để người dân sử dụng tạm nhưng đến giờ này vẫn chưa thể cải tạo, xây dựng mới được.

Tuy nhiên, các chung cư này chỉ được kết luận chất lượng cấp độ C hư hỏng nhưng còn cải tạo sửa chữa được nên phải áp dụng đầu tư xây dựng lại theo Luật nhà ở, quy trình kéo dài rất lâu trong khi nhà ở của người dân đang xuống cấp từng ngày từng giờ.

“Cái khó của quận 5 là không có quỹ nhà tái định cư trên địa bàn quận, nhiều chung cư cũ lại có diện tích quá nhỏ, không thể xây lại chung cư để tái định cư cho dân”, đại diện quận 5 kêu khó.

Trong khi đó, Sở Xây dựng cho biết hiện trên toàn TP có 14 chung cư đánh giá là chung cư cấp D về chất lượng, tức hư hỏng nặng, nguy hiểm. Tuy nhiên trong thực tế, số lượng chung cư hư hỏng nặng trên địa bàn TP rất nhiều.

Ông Tuấn đề nghị các quận phải lập kế hoạch thực hiện chương trình cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ, Sở Xây dựng sẽ làm việc cụ thể với từng quận để bàn bạc hướng ra cho chương trình này.

Bên cạnh đó, các sở ngành cũng sẽ hoàn thành phần việc của mình là tham mưu để UBND TP ban hành các quy định, chính sách, hướng dẫn để tạo điều kiện cho các quận huyện thực hiện việc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ một cách thuận lợi nhất.

Lộ trình dự kiến cải tạo 474 chung cư cũ từ năm 2017 đến năm 2020 của TP.HCM. Trong ảnh: lô VI chung cư Thanh Đa đã giải toả do bị sụt lún nghiêm trọng Đồ hoạ: Tấn Đạt – Ảnh: DUYÊN PHAN

Tạo mọi điều kiện 
để làm nhanh

Ông Phan Trường Sơn, trưởng phòng phát triển nhà và thị trường bất động sản Sở Xây dựng, cho biết việc UBND TP phân cấp, ủy quyền cho UBND các quận thực hiện các thủ tục trong lĩnh vực cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ là một trong những cơ chế đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ.

Việc này nhằm thực hiện quyết tâm phải xây dựng mới 50% trong số 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 trên địa bàn TP cho đến năm 2020.

Các cơ quan chức năng cũng sẽ ban hành tiêu chí điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc chung cho các dự án cải tạo chung cư cũ.

Việc này nhằm khắc phục tình trạng mỗi dự án phải làm thủ tục thoả thuận các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc trước đây làm kéo dài thời gian đầu tư.

Sở Xây dựng cũng đề xuất thực hiện tái định cư tại chỗ đối với các dự án cải tạo chung cư cũ với nguyên tắc tất cả người dân có quyền sử dụng, sở hữu nhà hợp pháp ở chung cư cũ đều được tái định cư.

Chính sách cải tạo chung cư cũ hiện không có phương án bồi thường với dụng ý vừa giúp cho dân nhanh ổn định cuộc sống vừa khắc phục tình trạng bồi thường kéo dài thời gian, làm chậm tiến độ, đôi khi không có điểm dừng của nhiều dự án cải tạo chung cư cũ trước đây.

Theo Sở Quy hoạch – kiến trúc TP, dự thảo tiêu chí điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc cho các dự án cải tạo chung cư cũ cũng sẽ được hoàn thành và trình UBND TP trong tuần tới.

Theo đó, sở sẽ đưa ra những điều kiện để tăng hoặc giảm các chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao… để tuỳ theo điều kiện của từng dự án mà UBND các quận sẽ điều chỉnh.

Các chỉ tiêu này thực hiện theo nguyên tắc dự án ở các quận càng gần trung tâm thì độ nén càng thấp do giá trị đất, ngược lại những dự án xa trung tâm có thể có độ nén cao hơn để thu hút đầu tư.

Các dự án càng gần trung tâm thì càng ít được ưu tiên về hệ số sử dụng đất, các dự án có điều kiện tiếp cận các trục đường giao thông lớn, thuận lợi thì được tăng các chỉ tiêu về quy hoạch…

Dân thấp thỏm chờ

Tại 6 lô chung cư Ấn Quang (quận 10) đang xuống cấp, hư hỏng, nhiều mảng tường dọc các hành lang nứt gãy, gãy đường thép nối. Hệ thống đường ống nước, dây điện hư hỏng nặng.

Ông Tài, chủ căn hộ tại lô D chung cư Ấn Quang, cho biết chung cư xuống cấp người dân tự gia cố lại tường, sửa chữa đường ống nước. Căn hộ của ông đã sửa chữa ba đợt hết 100 triệu đồng.

Người dân chung cư nghe thông tin cải tạo, sửa chữa nhiều năm nay, nhưng đến nay chưa thấy thực hiện.

Còn khu chung cư Ngô Gia Tự (quận 10) xây dựng từ năm 1969 đã xuống cấp nhiều năm nay. Khu chung cư này có tất cả 24 lô, đến nay đã giải toả được 8 lô. Các lô còn lại đang trong tình trạng hư hỏng, xuống cấp. Từng mảng tường tại các lô chung cư nứt nẻ, rách toác.

Hệ thống đường cấp nước, đường dây điện cũ mục. Dọc các cầu thang, khu vực lan can nhiều mảng bêtông bong tróc, lòi sắt thép. Ông N.V.L., một hộ dân ở lô M chung cư Ngô Gia Tự, cho biết gia đình ông sáu anh chị em được cha mẹ để lại căn hộ 33m².

Hai anh chị đầu ra ở riêng, còn vợ chồng, con cái bốn anh em sau, tổng cộng 16 người ở chung với nhau. Nếu người dân đồng thuận, gia đình ông đồng ý di dời để xây dựng mới.

Tuy nhiên, trường hợp như gia đình ông chỉ chọn cách đổi ngang căn hộ lấy căn hộ mới có nhà ở. Ông L. phân tích: hiện nay tại chung cư Ngô Gia Tự, giá căn hộ 33m² tầng trệt khoảng 2 tỉ đồng/căn.

Những căn hộ tầng 2 trở lên, nếu nhà có sổ hồng bán khoảng 1 tỉ đồng, nhà không có sổ hồng bán giá khoảng 700 – 800 triệu đồng/căn. Nhà ông L. ở tầng trên nên nếu định giá được khoảng 1 tỉ đồng, chia ra mỗi người được khoảng 120 triệu đồng.

Với số tiền này góp lại không đủ mua căn hộ giá thấp ở quận 10. Nếu bù thêm tiền để mua nhà mới, gia đình ông không có khả năng.

Giải toả những thắc mắc này của dân, chiều 24-3, UBND quận 10 đã tổ chức hội nghị cung cấp thông tin về hiện trạng, pháp lý và quy hoạch của dự án xây dựng mới 17 lô chung cư Ngô Gia Tự cho các chủ đầu tư có quan tâm.

Đây là 17 lô chung cư cũ được đánh giá chất lượng cấp C, người dân có 12 tháng để lựa chọn chủ đầu tư. Sau 12 tháng mà người dân không chọn được chủ đầu tư thì UBND quận 10 sẽ tiến hành lựa chọn chủ đầu tư qua hình thức đấu thầu.

Các chủ đầu tư quan tâm nộp phương án tiền khả thi trước 30-4-2017. Sau đó, UBND quận sẽ giới thiệu cho người dân tại hội nghị nhân dân để người dân lựa chọn.

Theo UBND quận, quận ưu tiên cho chủ đầu tư có phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư tốt nhất cho người dân. Ưu tiên các phương án bố trí tái định cư tại chỗ hoặc ở các dự án khác trong phạm vi quận 10.

Đối với các hộ dân hiện đang ở từ tầng 2 trở lên thì được quy đổi tối thiểu 1m²nhà ở cũ thành 1,1m² nhà ở mới mà không phải bù tiền.

Các hộ hiện ở tại tầng 1 (trệt) chung cư cũ được quy đổi tối thiểu 1m² chung cư cũ thành 2m² chung cư mới không phải bù tiền hoặc được sắp xếp kinh doanh tại các tầng lầu có chức năng trung tâm thương mại, kết hợp với phố ẩm thực.

Các căn hộ có từ hai sổ hộ khẩu trở lên thì chủ sở hữu được ưu tiên mua thêm một căn hộ theo giá thoả thuận. Căn hộ chung cư cũ có diện tích dưới 25m² được hỗ trợ tái định cư tối thiểu 25m² mà không phải bù tiền.