Đi ngược mọi nguyên lý về quy hoạch và thiết kế đô thị

Vi phạm rõ ràng nhất trên tuyến đường này là sự hiện diện của nhà cao tầng với mật độ quá dày đặc, hoàn toàn đi ngược mọi nguyên lý về quy hoạch và thiết kế đô thị chuẩn mực của thế giới được giảng dạy tại các trường đại học có chuyên ngành quy hoạch đô thị và kiến trúc. Cụ thể công trình nào vi phạm, mức độ vi phạm ra sao sẽ được các cơ quan chức năng làm rõ căn cứ trên việc kiểm tra kỹ hồ sơ bản vẽ được phê duyệt và đối chiếu với quy chuẩn – quy định xây dựng hiện hành của Việt Nam.

Nhà cao tầng mọc chi chít ở trục đường Lê Văn Lương – Tố Hữu  LÊ QUÂN

Đường Lê Văn Lương với chiều dài khoảng 1,5 km, chỉ tính nhà cao tầng sát mặt đường là 27 tòa, với chiều cao phổ biến từ 20 tầng đến 30 tầng, cao nhất lên tới trên 40 tầng, chưa tính các tòa nhà cao tầng ở lớp bên trong, ở cự ly gần so với các công trình ở dãy ngoài.

Còn trên đường Tố Hữu với chiều dài 2,5 km có 16 tòa nhà cao tầng đã được xây dựng, và chưa biết đây liệu đã phải là con số cuối cùng hay chưa nếu không có sự rà soát các dự án đang chờ được cấp phép xây dựng. Đây là một mật độ cao đến mức khó tin. Nhìn hình ảnh quay hoặc chụp trục đường này trên nhiều góc độ, không khó để phát hiện thấy sự bất thường này.

Nếu đứng độc lập trên từng lô đất riêng biệt, có thể từng tòa nhà cao tầng không vượt quá các chỉ số khống chế như mật độ xây dựng, số tầng cao, hệ số sử dụng đất… Tuy nhiên bài toán quy hoạch không phải và không thể là phép cộng đơn thuần của x lô đất, n tòa nhà xếp cạnh nhau một cách vật lý.

Mật độ dày đặc nhà cao tầng đa chức năng tại trục đường Lê Văn Lương tạo sức ép lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội  LÊ QUÂN

Theo nguyên lý quy hoạch và thiết kế đô thị, số lượng nhà cao tầng trong một khu vực là kết quả của một bài toán phức tạp, với nhiều tham số và chịu một số quy định ràng buộc, chẳng hạn như nhu cầu của cộng đồng sử dụng các không gian chức năng và loại hình dịch vụ dự kiến được cung cấp, những yêu cầu về thông gió và chiếu sáng tự nhiên, về giao thông, về thị giác, về tỷ lệ… thể hiện qua những quy định khoảng xây lùi của công trình, khoảng cách giữa hai công trình cạnh nhau và đối diện nhau, giới hạn số lượng người sử dụng một đơn vị tiện ích, diện tích cây xanh bình quân đầu người, …

Bên cạnh đó là một loạt vấn đề kỹ thuật đi kèm cần phải giải quyết như chỗ đỗ xe, cấp điện, cấp thoát nước, xử lý rác thải… Rõ ràng khi đặt bài toán phát triển nhà cao tầng, các nhà quy hoạch sẽ phải tính toán rất kỹ, đưa ra một số phương án khác nhau cho mỗi kịch bản phát triển trong tương lai để chọn lựa, nếu không phải là tối ưu thì ít nhất cũng phải hợp lý về chuyên môn và phù hợp với thực tiễn.

Khi thực hiện một dự án quy hoạch ở Việt Nam, các thông số khống chế như mật độ, số tầng cao tối đa, khoảng lùi hay khoảng cách tối thiểu thường được vận dụng trong thực tế rất sát ngưỡng.

2 toà nhà đa chức năng là Golden West và HACC1 Times Tower tại ngã 3 Lê Văn Thiêm – Lê Văn Lương ở sát nhau  LÊ QUÂN

Ví dụ như trong luật, một chung cư cao tầng trên một khu đất rộng đến 10.000 m² có mật độ xây dựng không vượt quá 40%. Ở nhiều nước, thông thường các nhà chuyên môn sẽ lấy một giá trị dưới mức 40% tương đối nhiều. Chẳng hạn như tầm 30% hoặc thấp hơn một chút, để sau này khi nhu cầu sử dụng gia tăng, cần mở rộng công trình thì diện tích chiếm đất lên đến 40% là vừa, chỉ việc xây nối tiếp (trường hợp đơn giản) thay vì nâng tầng (trường hợp phức tạp hơn về kỹ thuật) do đã xây kịch giới hạn cho phép.

“Sai phạm nghiêm trọng trên đường Lê Văn Lương – Tố Hữu một lần nữa cho thấy quy trình công bố – giám sát – phản biện – tiếp thu – chỉnh sửa – phê duyệt dự án quy hoạch và xây dựng hiện nay chưa chuẩn mực, không chặt chẽ, còn nhiều lỗ hổng cần được trám và kiện toàn”.

PGS-TS-KTS Nguyễn Quang Minh

Tương tự là khoảng cách giữa hai công trình theo quy định tối thiểu là 25 m, trên thế giới các nhà quy hoạch ít khi lấy sát cận dưới, mà họ chọn trị số lớn hơn như 40 m hoặc 50 m để phục vụ cho sự phát triển với tầm nhìn dài hạn, sau này nếu có xây chen thì vẫn đảm bảo khoảng cách tối thiểu giữa công trình xây sau và công trình xây trước. Trước mắt, khoảng không gian lưu không đó sẽ được phủ xanh và tích hợp nhiều chức năng phục vụ cộng đồng giao lưu và nghỉ ngơi – thư giãn ngoài nhà.

Thất bại về quy hoạch, “thảm họa” về xây dựng

Trở lại điểm cốt lõi là vi phạm của dự án. Không cần phải là một nhà chuyên môn cũng có thể thấy nhiều bất cập khi các công trình nhà ở và nhà ở kết hợp dịch vụ cao tầng được xây dựng san sát trên một trục đường huyết mạch giao thông ở cửa ngõ phía tây nam thủ đô: tắc nghẽn giao thông, ngập úng, ô nhiễm môi trường, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đều quá tải, cảnh quan đô thị biến dạng, tầm nhìn bị giới hạn, cảm thụ thị giác bị ảnh hưởng lớn, thông gió và chiếu sáng tự nhiên hạn chế… dẫn đến chất lượng cuộc sống của dân cư trong khu vực giảm sút đáng kể.

Công viên Thanh Xuân là khoảng thoáng duy nhất bị chìm lấp giữa những khối bê tông cao chọc trời  LÊ QUÂN

Chất lượng cuộc sống ngày nay không chỉ thể hiện qua nơi ở rộng rãi về diện tích hoặc trang thiết bị nội thất hiện đại, mà còn được đo bằng chất lượng không khí ngoài nhà, tiện nghi vi khí hậu trong nhà, điểm nhìn đẹp, cảnh quan xanh và sạch, dịch vụ tiêu chuẩn, tiện ích đầy đủ, tạo điều kiện lao động, sinh hoạt, nghỉ ngơi thư giãn tốt nhất để từng cá nhân được phát triển toàn diện cả về thể chất lẫn tinh thần.

Một khu vực có mật độ cư trú cao, xây dựng nhà cao tầng san sát và thiếu không gian xanh trầm trọng như vậy hiển nhiên không thể bảo đảm những tiêu chí của một cuộc sống tốt như đã kể trên.

Không thể biện minh cho việc điều chỉnh quy hoạch theo kiểu “nhồi nhét” công trình cao tầng nhằm phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của thủ đô như cách lý giải của những người có trách nhiệm đưa ra mà báo chí đã viện dẫn.

Ngã 4 Lê Văn Lương – Hoàng Đạo Thuý là điểm ùn tắc thường xuyên. 3/4 ô đất góc đường đều là những công trình cao tầng đa chức năng, mật độ xây dựng lớn được điều chỉnh từ đất đơn chức năng   LÊ QUÂN

Trường hợp đường Lê Văn Lương thực sự là “thất bại” về quy hoạch và là “thảm họa” về xây dựng. Chuyên gia và du khách nước ngoài khi đi trên trục đường này, họ sẽ nghĩ gì về phê duyệt quy hoạch và quản lý xây dựng đô thị của Việt Nam? Chắc chắn đó sẽ không phải là những suy nghĩ tích cực, không thể để lại những ấn tượng tốt đẹp cần phải có trong lòng bạn bè quốc tế.

Câu châm ngôn của người xưa “sai một ly đi một dặm” rất chuẩn xác trong trường hợp sai phạm trên trục đường Lê Văn Lương – Tố Hữu. Lợi ích kinh tế có thể đạt trước mắt, song những bất cập về xã hội, khủng hoảng về môi trường – sinh thái và nhiều thiệt hại khác, vô hình hoặc hữu hình, liệu có được bù đắp bởi những lợi ích kia.

“Khi quy hoạch, bao giờ cũng phải tính đến lợi ích của cả cộng đồng và tác động dài hạn đến cả khu vực, chứ không thể vì một nhu cầu phát triển “nóng” nhất thời mà chạy theo và đáp ứng bằng mọi cách, để rồi mai sau sẽ phải giải quyết rất nhiều hệ lụy từ một quyết định sai lầm”

PGS-TS-KTS Nguyễn Quang Minh

Kinh nghiệm quốc tế đã cho thấy rằng lợi nhuận về kinh tế rất khó, và không thể bù đắp được những tổn hại về sinh thái, môi trường và vô vàn vấn đề xã hội nảy sinh. Trước đây, giai đoạn đầu của dự án được triển khai rất bài bản để làm mẫu và như một kênh tiếp thị – tự quảng cáo cho doanh nghiệp, khu vực này đã ghi nhận sự hân hoan, hồ hởi của người dân khi dọn đến ở.

Ngày nay, “điểm nóng” này đang và sẽ còn chứng kiến những cuộc “tháo chạy” quy mô lớn dần của cư dân, khi cuộc sống của họ bị ảnh hưởng quá nặng nề bởi các yếu tố tiêu cực do điều chỉnh quy hoạch bất hợp lý gây ra.

“Án điểm” về quy hoạch, xây dựng

Những sai phạm trong xây dựng thường để lại nhiều hậu quả nặng nề, rất khó khắc phục, đặc biệt là những dự án xây dựng nhà cao tầng, bởi vì gây lãng phí quá lớn và khiến đời sống dân sinh của hàng vạn người bị xáo trộn.

Toà nhà Handico6 Diamond Flower Tower của Công ty Handico6 là đơn vị thuộc TP.Hà Nội được điều chỉnh quy hoạch nâng tầng từ 6 lên 39 tầng, đất công thành đất ở, đa chức năng, chất tải lớn vào khu vực mà không tính toán sức chịu của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Quá trình xây dựng, vận hành toà nhà còn nhiều vi phạm được Thanh tra Bộ Xây dựng chỉ rõ trong Kết luận thanh tra số 39  LÊ QUÂN

Không thể duy trì một hiện trạng kiến trúc đô thị với một rừng nhà cao tầng như ở đường Lê Văn Lương – Tố Hữu, vì đây là bộ mặt thủ đô và cũng là thể diện quốc gia, như trên đã phân tích. Hướng giải quyết về lâu dài trong vòng 10 – 15 – 20 năm nữa sẽ phải dỡ bỏ một số lượng nhất định nhà cao tầng đã xây để dần đảm bảo các quy định về xây dựng được tuân thủ nghiêm ngặt, làm gương cho các dự án khác.

Một tòa nhà như vậy trị giá hàng trăm, thậm chí cả ngàn tỉ đồng, khi phá dỡ cũng phải tốn kém vài chục tỉ đồng, trong khi thủ đô và đất nước còn rất nhiều việc phải làm, cần đến vốn, đến kinh phí. Quả thực xây rồi lại phá đi do vi phạm là một sự lãng phí nguồn lực xã hội rất khó có thể chấp nhận ở bất kỳ quốc gia nào.

Với Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng, sai phạm ở đường Lê Văn Lương là một bài học vô cùng đắt giá. Thiệt hại ở đây ngoài góc độ kinh tế còn phải đề cập đến tổn thất về niềm tin của xã hội khi người dân không còn tin tưởng vào kỷ cương phép nước trong lĩnh vực xây dựng.

Giới chuyên môn quy hoạch đô thị và nhiều đại biểu Quốc hội từng bày tỏ nỗi bức xúc về mức độ điều chỉnh quy hoạch ở trục Lê Văn Lương – Tố Hữu  LÊ QUÂN

Trong trường đại học, nếu một đồ án sinh viên đề xuất giải pháp như vậy, chắc chắn sẽ bị chất vấn và không thể lý giải được, vì mắc lỗi sai cơ bản, chứng tỏ không nắm được kiến thức và bị đánh trượt, buộc phải học lại.

Thế nhưng, ngoài thực tế, dự án quy hoạch điều chỉnh vô lý đến mức như thế vẫn được phê duyệt và triển khai, thực sự là điều rất khó tin, kiểu “con voi chui lọt lỗ kim”, khiến dư luận xã hội và giới chuyên môn không khỏi nghi vấn về dấu hiệu “lợi ích nhóm” và cả tính nghiêm minh của luật pháp.

Cơ quan điều tra cần làm rõ điểm này để nhanh chóng giải tỏa những băn khoăn và bức xúc của người dân thủ đô.

Nếu làm đúng theo quy trình, bản quy hoạch đề xuất lần đầu hoặc điều chỉnh lần sau sẽ được công bố rộng rãi cho toàn xã hội để các chuyên gia phản biện và người dân đóng góp ý kiến.

Nếu có điểm gì chưa hợp lý, hoặc nặng hơn là có sai phạm, thì điểm bất hợp lý hoặc sai phạm đó sẽ được chỉ ra sớm và hoàn toàn có thể sửa chữa – khắc phục kịp thời.

Để xảy ra sai phạm nghiêm trọng và gây bất bình lớn trong dư luận như vậy, không thể không xem xét và truy cứu trách nhiệm của các đơn vị, cá nhân có liên quan.

PGS-TS-KTS Nguyễn Quang Minh