Một góc của dãy nhà ven rạch Bến Nghé, quận 4, TP.HCM – Ảnh: NAM TRẦN

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, từ năm 2016-2020 TP phải cơ bản hoàn tất di dời toàn bộ 20.000 căn nhà trên và ven kênh rạch. 

Trong đó chỉnh trang đô thị bằng vốn ngân sách đối với 44 dự án, di dời hơn 10.000 căn nhà; 8 tuyến kênh rạch với gần 9.000 căn nhà theo hình thức đối tác công tư (PPP) và 5 tuyến kênh rạch với khoảng 900 căn nhà theo hình thức dự án đầu tư xây dựng nhà ở kết hợp chỉnh trang đô thị. 

Tuy nhiên, đến nay mới di dời được khoảng 500 căn nhà trên và ven kênh rạch.

Theo Sở Xây dựng, do các dự án chỉnh trang đô thị cần vốn đầu tư lớn, suất đầu tư trung bình là 1,5 tỉ đồng/căn, riêng dự án bờ nam kênh Đôi là 2,6 tỉ đồng/căn, trong khi thời gian thu hồi vốn lâu nên không thu hút các nhà đầu tư. 

Ngoài ra, thủ tục nhà đầu tư kéo dài hơn hai năm, trong khi nhiệm vụ thực hiện các dự án rất cấp bách. Nếu không áp dụng cơ chế, chính sách đặc biệt, có khả năng không thực hiện di dời được 20.000 căn nhà như kế hoạch.

PGS.TS.KTS Phạm Tứ – phó chủ tịch Hội Kiến trúc sư TP.HCM – cho biết kinh nghiệm các nước trên thế giới, việc chỉnh trang phát triển đô thị là tất yếu, song giải pháp di dời giải toả trắng một khu nào đó là lựa chọn không thích hợp. 

Trong điều kiện kinh tế TP hiện nay, chương trình nhà ở cho người dân trên và ven kênh rạch sẽ rất khó khăn về nguồn vốn đầu tư. Do vậy, TP nên áp dụng công nghệ tái phân lô.

Đây là công nghệ được áp dụng rất sớm ở các nước như Đức, Canada, Úc, Thái Lan… để cải tạo một số khu ở dạng lõm quần cư tự phát, hay những khu ở trên sông và kênh rạch mà chủ nhân của những khu này chủ yếu là người nghèo, người có thu nhập thấp trong đô thị. 

Hiện trạng các khu đất ở có kỹ thuật hạ tầng yếu kém không thể nâng cấp được, nhà ở chủ yếu là nhà tạm.

Theo ông Tứ, công nghệ tái phân lô không chỉ phân chia lại các lô đất thích hợp cho căn hộ mới về diện tích, vị trí mà còn bố trí đường giao thông và không gian sinh hoạt cộng đồng, hạ tầng đô thị hiện đại cho khu ở. 

Giải pháp này sẽ làm thay đổi giá trị đất tại các khu ở trên kênh rạch, đặc biệt là những khu ở có vị trí thuận lợi và tạo ra quỹ đất phục vụ các nhu cầu công cộng. Đặc biệt, các lô đất “tài chính” sẽ tạo nguồn vốn cho dự án. 

“Thực hiện dự án theo tái phân lô sẽ ít tốn kém và không phá vỡ môi trường sống quen thuộc của một bộ phận dân cư mà bao thế hệ gia đình họ đã lam lũ gắn bó với sông nước và kênh rạch” – ông Tứ chia sẻ.

Theo KTS Phạm Anh Tuấn, thu gom và điều chỉnh đất đai là công cụ quan trọng để giải quyết những thách thức trong việc cải tạo, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch. 

Theo giải pháp này, thay vì phải di dời đi nơi khác, người dân có các lô đất riêng lẻ sẽ được góp đất (hoặc giá trị đất) vào dự án thành một khu đất rộng hơn để chia nhỏ thành các lô theo một phương án quy hoạch được duyệt. 

Dù diện tích đất của các chủ sở hữu nhận lại giảm so với hiện trạng ban đầu, nhưng giá trị tài sản và môi trường sống khu vực đó tăng lên. Một số thửa đất trống có thể được bán để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng công cộng hoặc xây nhà ở cho người thu nhập thấp. 

“Áp dụng giải pháp này, chính quyền TP không phải trả tiền cho phần đất xây dựng hạ tầng hoặc bồi thường tái định cư cho người dân trên diện rộng” – ông Tuấn trình bày.