Loay hoay bãi đậu xe ngầm

Từng quy hoạch hơn 10 bãi đậu xe ngầm trên địa bàn Q.1 trong vòng 10 năm qua nhưng đến nay, TP.HCM vẫn chưa có một dự án nào được xây dựng.

Dự án bãi đậu xe ngầm tại công viên Lê Văn Tám vẫn đang “đứng bánh” trong khi xe khó kiếm chỗ đậu bên ngoài công viên – Ảnh: Diệp Đức Minh

Phí thấp, bãi ngầm rơi rụng

Nhiều vị trí từng được chọn để quy hoạch bãi đậu xe ngầm đã bị TP hủy bỏ, điển hình như dự án (DA) ở công trường Lam Sơn vì trùng với quy hoạch tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên; DA ở đường Nguyễn Huệ cũng đã ngừng lại do TP thay đổi phương án tổ chức giao thông ngầm tại khu vực trung tâm… Tính đến cuối năm 2014, có 4 DA được chấp thuận chủ trương đầu tư, gồm: công viên Lê Văn Tám, Sân vận động (SVĐ) công viên Tao Đàn, khu vực Sân khấu Trống Đồng và SVĐ Hoa Lư nhưng cũng đang lâm vào tình cảnh “rơi rụng dần dần”.


	Nếu cần thì hủy dự án để tập trung làm những bãi đậu xe cao tầng, tự động hóa xếp xe. Chứ với tình hình này, nếu làm bãi đậu xe ngầm phải 100 năm mới lấy lại vốn

Tiến sĩ Phạm Sanh

Hôm qua 8.1, tại cuộc họp của UBND TP về tình hình thực hiện các bãi đậu xe ngầm, đại diện Tổng công ty đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp VN (IDICO) xin rút DA tại SVĐ công viên Tao Đàn vì phương án đầu tư khó thu hồi vốn. DA này từ năm 2010 từng được TP thông qua với tổng mức đầu tư khoảng 1.400 tỉ đồng, có tổng diện tích sàn xây dựng 70.211 m2, trong đó có 5 hầm để xe với 1.050 chỗ đậu ô tô, 10 chỗ đậu xe buýt, 2.500 chỗ đậu xe máy… Tương tự, bà Nguyễn Thị Bảo Quỳnh, Phó tổng giám đốc Công ty TNHH Tập đoàn Đông Dương (Indochina Group) cũng xin rút DA tại SVĐ Hoa Lư (vốn đầu tư khoảng 1.600 tỉ đồng).

Lý giải về việc rút DA, bà Quỳnh cho rằng vốn đầu tư cho bãi đậu xe ngầm quá lớn mà khả năng thu hồi vốn thì nhỏ giọt. Trong khi các quyết định về mức thu phí trông giữ xe của TP có nhiều bất cập. Chẳng hạn, hiện quy định mức phí trông giữ xe chung cho cả loại hình nhà chung cư và trung tâm thương mại. Như vậy, nhà đầu tư phải đầu tư hạ tầng, xây dựng công trình đỗ xe nhưng chỉ được thu phí đỗ xe như những bãi giữ xe công cộng (được cấp phép sử dụng lòng đường, lề đường để giữ xe, hoàn toàn không tốn chi phí đầu tư đất, không tốn chi phí xây dựng công trình). Chính vì vậy, theo bà Quỳnh, DA không có tính khả thi về kinh tế.

Bà Quỳnh cho rằng TP nên cho phép nhà đầu tư tự quyết định, tự điều chỉnh phí giữ xe theo quy luật cung cầu. Thực tế hiện nay tình trạng thu phí đỗ xe cao hơn nhiều lần so với mức quy định là phổ biến và thị trường chấp nhận nhưng do không phải là mức phí chính thức nên nhà nước thất thu. Việc duy trì mức phí giữ xe cào bằng sẽ là nguyên nhân cản trở xã hội hóa đầu tư hạ tầng giao thông tĩnh. Theo các nhà đầu tư thì Ngân hàng Nhà nước không nên đưa các DA bãi đỗ xe công cộng (mặc dù có trung tâm thương mại) vào DA bất động sản mà cần đưa vào nhóm các DA hạ tầng để khuyến khích cho vay vốn và không bị hạn chế mức tín dụng.

4 năm chưa xong thủ tục

Đối với DA bãi đậu xe ngầm kết hợp kinh doanh thương mại tại khu vực Sân khấu Trống Đồng cũng do Indochina Group làm chủ đầu tư với vốn đầu tư hơn 800 tỉ đồng, theo bà Quỳnh, do thủ tục quá rườm rà nên đến nay vẫn chưa thể khởi công. Cụ thể, đầu năm 2010, dự án đã được UBND TP cấp giấy chứng nhận đầu tư. Sau hơn 4 năm làm việc, giải trình với hàng trăm thủ tục, đến nay DA vẫn còn hàng loạt khó khăn, vướng mắc, điển hình là việc Công ty công viên cây xanh TP vẫn chưa cung cấp đủ hồ sơ theo yêu cầu để trình UBND TP phê duyệt phương án bồi thường.

Tới đầu tháng 9.2014, Indochina Group đề nghị Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Xây dựng thay đổi thiết kế DA do nhu cầu diện tích thương mại đã bão hoà, giá cho thuê rất thấp, không đủ bù đắp chi phí đầu tư. Nhà đầu tư phải điều chỉnh cơ cấu, công nghệ áp dụng để bảo đảm tính khả thi của dự án. Tại cuộc họp hôm qua, Phó chủ tịch UBND TP Nguyễn Hữu Tín đồng ý cho điều chỉnh thiết kế theo đề xuất của chủ đầu tư nhưng bà Quỳnh cho biết vẫn chưa thể xác định được thời điểm lúc nào DA sẽ được khởi công.

Riêng DA bãi đậu xe ngầm công viên Lê Văn Tám đã động thổ hạng mục khoan cọc nhồi tháng 8.2010 nhưng theo ông Lê Tuấn, Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư phát triển không gian ngầm (IUS, chủ đầu tư) thì từ đó đến nay đã hơn 4 năm, DA chưa thể thi công do thiết kế PCCC phải chỉnh sửa, cập nhật nhiều lần, dẫn đến thiết kế cơ sở cũng phải điều chỉnh. Hiện các vướng mắc về PCCC đã được tháo gỡ, nhưng DA vẫn “đứng bánh dài dài” vì đang chờ được điều chỉnh giấy phép đầu tư, xây dựng, chờ TP di dời tượng đài Lê Văn Tám… Ông Đào Hải Long, Chủ nhiệm kỹ thuật IUS cho biết DA có quy mô 5 tầng ngầm với tổng diện tích 72.000 m2, chứa khoảng 2.000 xe máy, 1.250 ô tô, 28 xe buýt và xe tải; khu thương mại 3 tầng với diện tích khai thác 30.904 m2. Tổng vốn đầu tư ban đầu hơn 100 triệu USD nhưng do kéo dài nhiều năm nên số vốn đầu tư hiện đã tăng lên gần 200 triệu USD.

Liên quan đến sự than phiền của các chủ đầu tư, ông Nguyễn Hữu Tín yêu cầu Sở GTVT chủ trì, phối hợp các sở ngành liên quan nghiên cứu, đề xuất cơ chế, chính sách ưu đãi cho nhà đầu tư, đảm bảo hoạt động có lãi khi tham gia đầu tư “vì không có lãi, không thu hồi được vốn thì họ sẽ không làm đâu”.

4 vị trí dự kiến đầu tư xây dựng bãi đậu xe ngầm – Đồ họa: Du Sơn

Bất động sản đóng băng, bãi đậu xe chết cứng ?

Tuy nhiên ở một góc độ khác, tiến sĩ – chuyên gia giao thông Phạm Sanh cho rằng: “Những năm trước, khi bất động sản đang sốt, nhà đầu tư hăng hái thực hiện các DA bãi đậu xe ngầm thì họ hẳn đã nhắm đến mục đích kinh doanh bất động sản, thương mại. Nay, bất động sản gặp khó khăn, giá thuê văn phòng thương mại thấp nên họ cũng gặp khó, đó là lý do chính khiến các DA bãi đậu xe ì ạch. Theo tôi, UBND TP nên xem xét lại, nếu cần thì huỷ DA để tập trung làm những bãi đậu xe cao tầng, tự động hóa xếp xe. Chứ với tình hình này, nếu làm bãi đậu xe ngầm phải 100 năm mới lấy lại vốn”.

Ông Lâm Thiếu Quân, Giám đốc Công ty CP công nghệ Tiên Phong (đơn vị chuyên cung cấp các dịch vụ và giải pháp giao thông thông minh tại VN), cũng là đại biểu HĐND TP gợi ý thêm cách làm, đó là: “Cần ưu đãi cho các chủ đầu tư xây dựng trung tâm thương mại ở khu vực trung tâm để họ bố trí thêm không gian cho nhu cầu đậu xe, chứ nếu xây dựng riêng các bãi đậu xe bên ngoài thì dù có ưu đãi mức gì cũng rất khó thu hồi được vốn vì rất có thể sẽ ít người vào gửi. Thực tế là người ta làm việc, vui chơi, mua sắm ở đâu thì nhu cầu gửi xe ở đó”.

Cũng theo ông Quân, việc tạo chỗ đậu xe nơi công cộng là giải quyết một vấn đề lớn của giao thông đô thị. Do đó, nhà nước phải chủ động tạo ra cơ chế, chính sách ưu đãi phù hợp, chứ không thể khoán trắng cho doanh nghiệp hoặc để doanh nghiệp phải “tự bơi”.

Cần ưu đãi vượt bậc từ T.Ư

Ông Nguyễn Văn Lâm, Phó trưởng ban Kinh tế – Ngân sách HĐND TP nói: “Các bãi đậu xe ngầm nếu chỉ dựa vào thu phí đậu xe thì không thể thu hồi được vốn vì thời gian của DA chỉ cho phép kéo dài tối đa 50 năm. Do vậy phải có chính sách ưu đãi đặc biệt và kết hợp kinh doanh thương mại để thu hút đầu tư. Việc giải quyết chính sách ưu đãi thì quyền của TP cũng có giới hạn. Do vậy để giải quyết được vấn đề nan giải này, rất cần sự chia sẻ của T.Ư”.

Ở ngoại ô TP.Sydney của Úc có 2 khu vực đông đảo người Việt định cư là Cabramatta và Bankstown. Mỗi khu như vậy đều có trung tâm thương mại, người mua kẻ bán tấp nập, ví dụ như Trung tâm thương mại Tân Bến Thành ở Bankstown, giống như khu chợ Bến Thành ở Q.1 (TP.HCM). Các khu thương mại chỉ dành cho người đi bộ, nên buộc phải gửi xe ở những nhà đậu ô tô bên ngoài, tất nhiên có thu phí. Nói là bên ngoài nhưng kỳ thực không quá xa để đến khu thương mại, ví dụ như nhà đậu xe ở Bankstown hay Cabramatta chẳng hạn, trong cự ly đi bộ khoảng 1 km. Cự ly này tương ứng với trường hợp của Q.1, bao gồm chợ Bến Thành và các con phố: Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Hàm Nghi… nếu xây dựng một nhà đậu xe hoặc bãi ngầm đặt tại công viên 23 Tháng 9. Điều này giúp tài xế “giải toả sự ức chế” vì không phải mất công chạy lòng vòng để rồi chẳng tìm được chỗ nào đậu xe.

Yếu tố quy hoạch vị trí lý giải phần nào vì sao khu nhà để xe cao tầng được xem là hiện đại nhất tại TP.HCM cho đến thời điểm hiện nay được đầu tư xây dựng cũng ở Q.1, bắt đầu hoạt động từ ngày 17.5.2014 tại số 326 Võ Văn Kiệt, P.Cô Giang, của Tổng công ty cơ khí giao thông vận tải Sài Gòn (SAMCO) lại chỉ mới khai thác được 50% công suất trong khi thành phố vẫn thiếu chỗ đỗ xe. Ngoài việc dành diện tích cho khu bảo dưỡng thì thực chất do vị trí xây dựng không gần khu trung tâm nên nhà để xe chủ yếu phục vụ giữ xe tháng cho khách là chính chứ không có khách vãng lai.

Đoàn Xuân Hải – Mai Vọng

Đình Phú – Đình Mười